Alors que le marché français de l'immobilier de ski connaît sa saison la plus active jamais enregistrée - même si les restrictions de voyage liées au Covid rendent l'accès difficile pour certains - notre responsable des opérations dans les Alpes françaises a été invité sur la chaîne d'information française BFM Business pour donner son point de vue sur l'état actuel du marché alpin en France. Voici son interview avec Guillaume Sommerer de BFM.
Au cours des 12 derniers mois, nous avons vu plus d'acheteurs de propriétés de ski dans les Alpes françaises que jamais (en 18 ans d'histoire), à un moment où le marché, ou du moins l'accès à celui-ci, a été le plus difficile pour les acheteurs internationaux.
GS : Nous accueillons aujourd'hui Charles-Antoine Sialelli, le responsable des Alpes françaises chez Athena Advisers, qui a 18 ans d'expérience dans l'industrie de l'immobilier de ski français. Avant d'entrer dans les détails des différentes stations, l'appel de la montagne reste-t-il fort auprès des acheteurs malgré les fermetures que nous avons connues dans les stations l'année dernière et le fait que la limite d'enneigement soit de plus en plus haute ?
CAS : Je dirais que l'appel de la montagne est plus fort que jamais. Si l'on considère la dynamique globale de toutes les stations des Alpes, le marché est très actif, avec de nombreuses nouvelles résidences et de nouveaux hôtels en cours de construction, ainsi qu'un niveau élevé de demande de la part des acheteurs immobiliers.
La période de Noël est généralement active, mais cette année, nous avons été extrêmement occupés par les visites de propriétés et le traitement des demandes des clients bien plus tôt que d'habitude. Depuis la Toussaint en fait. Ceci est probablement dû aux changements dans les restrictions de voyage (beaucoup de nos clients sont internationaux) ainsi qu'au fait que le marché est très dynamique en ce moment.
GS : Nous accueillons aujourd'hui Charles-Antoine Sialelli, le responsable des Alpes françaises chez Athena Advisers, qui a 18 ans d'expérience dans le secteur de l'immobilier de ski français. Avant d'entrer dans les détails des différentes stations, l'appel de la montagne reste-t-il fort auprès des acheteurs malgré les fermetures que nous avons connues dans les stations l'année dernière et le fait que la limite d'enneigement soit de plus en plus haute ?
CAS : Je dirais que l'appel de la montagne est plus fort que jamais. Si l'on considère la dynamique globale de toutes les stations des Alpes, le marché est très actif, avec de nombreuses nouvelles résidences et de nouveaux hôtels en cours de construction, ainsi qu'un niveau élevé de demande de la part des acheteurs immobiliers.
La période de Noël est généralement active, mais cette année, nous avons été extrêmement occupés par les visites de propriétés et le traitement des demandes des clients bien plus tôt que d'habitude. Depuis la Toussaint en fait. Ceci est probablement dû aux changements dans les restrictions de voyage (beaucoup de nos clients sont internationaux) ainsi qu'au fait que le marché est très dynamique en ce moment.
GS : C'est un marché très dynamique en effet ! Nous discuterons plus en détail des différentes stations et nous verrons si les meilleures stations pour l'investissement sont celles qui dépendent moins des chutes de neige. Vous avez mentionné que beaucoup de vos clients sont internationaux. Y a-t-il eu moins de clients internationaux à cause de la pandémie ? La pandémie a-t-elle affecté le fonctionnement de l'entreprise ?
CAS : La pandémie a eu un impact sur la manière dont nous aidons nos clients internationaux, en particulier l'année dernière où nous avons dû nous adapter et organiser de nombreux appels vidéo pour montrer aux clients internationaux ce qu'ils achetaient. Évidemment, cette année, cela a été beaucoup plus facile. Les clients britanniques, une nationalité particulièrement intéressée par les Alpes françaises, ont réussi à voyager même lorsque Boris Johnson a modifié les politiques de voyage un soir de la deuxième semaine des vacances.
Pas mal d'acheteurs britanniques ont réussi à partir à temps. Nous avons également constaté un afflux de clients néerlandais. Habituellement, les clients néerlandais skient en Autriche en raison de la distance et de la langue, mais cette année, l'Autriche les a empêchés de se rendre dans les Alpes à cause du Covid. Après une période d'absence, de nombreux acheteurs néerlandais reviennent maintenant dans les Alpes françaises. Plus tôt dans la journée, alors que je traversais les Alpes en voiture, j'ai vu énormément de plaques d'immatriculation néerlandaises sur la route.
GS : Comment les prix de l'immobilier varient-ils d'une station à l'autre ?
CAS : Les Alpes représentent un marché énorme et si l'on exclut les très petites stations qui n'ont que deux ou trois remontées mécaniques, le prix au m² varie de 5 000 à 35 000 euros. À mon avis, la plus grande différence de prix s'observe entre les propriétés situées en Savoie et en Haute-Savoie. Si l'on exclut Val d'Isère et Megève, les prix en Haute-Savoie se situent autour de 15 000 euros le m². Cependant, dans les grandes stations comme Val d'Isère, Méribel et Courchevel, les prix peuvent facilement dépasser la barre des 30 000 euros par mètre carré. Comme vous pouvez le constater, c'est 15 000 euros le m² d'un côté et jusqu'à 32 000 euros le m² ou plus de l'autre. Cet écart de prix n'est pas seulement dû à la différence d'altitude, mais aussi à la taille des stations.
Les stations de basse altitude, autour de 1 000 m, disposent de plus de terrains constructibles que les stations de haute altitude. Les stations de haute altitude sont soumises à de nombreuses contraintes techniques et naturelles, telles qu'un risque accru d'avalanches, ce qui signifie en fin de compte que la station ne peut s'étendre que dans une certaine mesure. Par conséquent, dans ces stations de haute altitude, les nouvelles opportunités ne se présentent que lorsque des propriétés existantes plus anciennes sont rénovées et transformées en résidences plus grandes et plus belles.
GS : La variation entre les différentes stations est étonnante d'après ce que vous nous dites ! Selon vous, le réchauffement climatique a-t-il eu un impact sur les prix de l'immobilier dans les Alpes françaises ? Les stations d'altitude sont-elles devenues encore plus recherchées et plus chères en conséquence ?
CAS : Pas nécessairement. Quand on parle de prix autour de 30 000 € le m², on parle de stations très chères, celles qui se situent dans une sphère similaire à celle de Monaco où le prix moyen du m² est légèrement plus élevé, à 43 000 €.
Je dirais que les stations situées plus bas ont un fort potentiel d'appréciation du capital. Je constate une forte demande de la part de clients qui souhaitent une propriété non seulement pour skier, mais aussi pour profiter d'autres activités de montagne. D'une manière générale, plus on monte en altitude, moins il y a d'activités en été. Cela signifie que les stations situées autour de 1 000 m fonctionnent très bien car on peut bien skier en hiver et ces stations sont plus accessibles car elles sont moins isolées, et nous avons une fréquentation de personnes qui s'arrêtent et qui font vivre ces stations de moyenne altitude.
GS : Les prix reflètent-ils donc toujours le rapport entre l'offre et la demande et les activités non liées au ski en montagne ? La demande doit être un facteur particulièrement important puisque seulement environ 9 % des Français pratiquent le ski. Le ski étant un sport assez de niche, les stations potentielles où l'on peut faire autre chose que du ski connaissent une forte demande. Pensez-vous que l'offre dans ces stations de plus basse altitude sera inférieure à la demande à l'avenir ?
CAS : Ce n'est pas nécessairement le cas. Comme je l'ai mentionné précédemment, il y a plus de terrains constructibles dans ces stations, ce qui signifie qu'il y a beaucoup de nouveaux projets qui sortent et qui vont absorber cette demande. Chez Athena Advisers, nous travaillons avec beaucoup de promoteurs différents, une trentaine dans les Alpes, ce qui nous donne une vision globale du marché que les agences locales n'ont pas forcément - elles ne savent pas forcément ce qui se passe dans les montagnes juste derrière elles. Nous avons cette vision globale et je suis dans les stations tous les jours, donc je peux vous dire qu'il y a du monde, qu'il y a de la demande, de la place pour de nouvelles propriétés et des opportunités d'acheter des résidences à moins de 10 000 euros le m².
GS : Chez Athena Advisers, quelles sont les stations qui, selon vous, ont le plus de potentiel ? Quelles sont les stations qui deviennent plus attractives parce qu'elles évoluent ou parce que le marché change ?
Une station qui nous intéresse particulièrement est Les Gets dans les Portes du Soleil qui compte 650 km de pistes, ce qui la rend comparable en taille aux Trois Vallées où l'on trouve des stations comme Courchevel, Méribel et Val Thorens. L'un des grands avantages des Gets est qu'elle est beaucoup plus accessible. Elle se trouve à environ une heure ou une heure et quinze minutes de route de l'aéroport de Genève. Cet aéroport est assez grand et fonctionne bien pour les visiteurs internationaux, car il y a de nombreux vols aller-retour tout au long de l'année entre Londres, Amsterdam et d'autres pays européens. En revanche, Chambéry n'offre que des vols internationaux saisonniers.
GS : Pourquoi Les Gets ?
Les Gets est très jolie et a une saison estivale animée car elle accueille la coupe du monde de VTT et dispose d'un beau terrain de golf. Les montagnes y sont magnifiques et chacune est un peu différente. Comme vous le disiez à juste titre, vous avez ce phénomène de rareté dans les stations les plus élevées, ce qui est l'une des raisons pour lesquelles les prix sont si élevés et qu'il y a très peu d'offres de propriétés, surtout avec un budget limité, avec de grandes superficies.
De nombreuses propriétés en montagne ont été construites entre les années 70 et 90 et à cette époque, les propriétés étaient beaucoup plus compactes. Pour vous donner un exemple, à l'époque, un appartement d'une chambre mesurait environ 25 m². Un appartement d'une chambre dans une propriété construite aujourd'hui s'étendrait entre 35 et 40 m². De plus, à ces époques, les promoteurs avaient tendance à ne construire que des studios ou des appartements de deux ou trois chambres. Il n'y avait pas d'appartements de quatre ou cinq chambres.
Aujourd'hui, il y a beaucoup de demande pour ces grands appartements et, en fait, nous vendons plus de grands appartements au dernier étage que de chalets individuels, car ces appartements présentent de nombreuses caractéristiques qui rendent les chalets si désirables : de beaux plafonds cathédrales dans les salons, de grandes fenêtres, des poutres apparentes et un bon nombre de chambres.
Bien que l'on puisse trouver quelques chalets de six ou sept chambres, la plupart des chalets ont quatre ou cinq chambres et il est possible de loger efficacement quatre ou cinq chambres dans un appartement de 150 m² à 200 m². Avec des superficies plus petites qu'un chalet, ces appartements spacieux au dernier étage offrent bon nombre des avantages d'un chalet à un prix compétitif.
GS : Ce n'est donc pas seulement la popularité des stations qui évolue, mais aussi la demande pour certains types de propriétés, les appartements étant de plus en plus privilégiés par rapport aux chalets ?
CAS : C'est vrai dans une certaine mesure, mais le style architectural des chalets reste populaire. À mon avis, la montagne est le seul endroit où le neuf est plus beau que l'ancien car le style chalet est assez facile à reproduire avec du bois et de la pierre. Quand on achète du neuf à Paris, évidemment ça manque de caractère par rapport aux appartements haussmanniens, si on achète du neuf dans le sud de la France, à part des propriétés très contemporaines et raffinées, les logements neufs ressemblent souvent à des boîtes blanches avec quatre murs. Alors qu'en montagne, si l'on regarde ce qui se fait aujourd'hui, les mairies sont très attentives à ne pas reproduire les mêmes erreurs que dans les années 70 où les promoteurs ont créé de grands immeubles avec des toits plats. Non, aujourd'hui les promoteurs ont une vraie conscience de construire quelque chose de beau et de durable.
GS : Merci beaucoup d'être venu nous parler des dernières tendances de l'immobilier de montagne.
