L'Espace Killy, qui abrite les grandes stations alpines françaises Tignes et Val d'Isère, est souvent considéré comme l'un des meilleurs endroits pour l'investissement immobilier, promettant non seulement des séjours de ski de classe mondiale, mais aussi une résilience du capital à long terme et des revenus locatifs importants. Nous nous entretenons avec Charlie Williams, spécialiste des Alpes et responsable des comptes partenaires chez Athena Advisers, pour discuter de ce qui distingue l'immobilier dans l'Espace Killy.

Lors de l'achat d'une propriété dans les Alpes, la fiabilité de l'enneigement à long terme est un facteur important. Comment se situe l'Espace Killy ?

Charlie : On nous interroge souvent sur la fiabilité de l'enneigement à long terme dans les Alpes et sur le fait de savoir si l'immobilier alpin reste un investissement judicieux dans le contexte du changement climatique. Ce sont des questions sensées. Il est important de noter, cependant, qu'il ne s'agit pas d'un scénario où les stations de basse altitude deviendraient obsolètes — il y a toujours de la neige, de la demande et de la liquidité dans une grande partie des Alpes, et nous continuons à observer un fort intérêt et des transactions dans de nombreuses stations de basse et moyenne altitude.

Ce qui se passe, c'est une redéfinition progressive de la demande, les acheteurs, les locataires et les investisseurs accordant de plus en plus d'importance à l'altitude, à la fiabilité de l'enneigement et à la résilience à long terme. Dans ce contexte, l'Espace Killy se distingue comme l'un des bénéficiaires les plus évidents.

L'Espace Killy se situe fermement dans l'une des bandes d'altitude les plus sûres des Alpes. Le village de Val d'Isère se trouve à 1 850 m, Tignes s'étend d'environ 1 550 m à 2 100 m, et le domaine skiable atteint environ 3 450 m sur le glacier de la Grande Motte.

Les études de Météo-France et d'autres organismes climatiques européens montrent régulièrement que les stations situées à plus de 1 800 m d'altitude conservent un enneigement fiable bien au-delà de 2050, même dans le cadre de scénarios climatiques plus pessimistes. Une grande partie de l'Espace Killy se situe confortablement au-dessus de ce seuil et, surtout, le domaine skiable dans son ensemble fonctionne en altitude même lorsque les conditions sont plus variables plus bas. Cela place Val d'Isère et Tignes fermement dans le peloton de tête, aux côtés de stations telles que Zermatt, Verbier et Courchevel 1850.

Au-delà de l'altitude, existe-t-il d'autres facteurs favorisant la fiabilité de l'enneigement dans la région ?

Charlie : L'Espace Killy bénéficie d'un phénomène météorologique spécifique et bien documenté. Situé sur le versant le plus enneigé du système de foehn alpin, la région reçoit fréquemment des chutes de neige lorsque de l'air humide s'élève depuis l'Italie et se refroidit rapidement en étant poussé sur les sommets environnants.

Cet effet « retour d'Est » est enregistré depuis des décennies et c'est l'une des raisons pour lesquelles Val d'Isère et Tignes construisent régulièrement des bases aussi profondes en début de saison et maintiennent une forte couverture neigeuse jusqu'en avril — même lors d'hivers où d'autres régions ont du mal. La fiabilité de l'enneigement ici n'est pas accidentelle et n'est pas uniquement liée à l'altitude.

L'orientation du terrain joue également un rôle. Une grande partie du domaine est orientée vers le nord, ce qui permet de préserver la qualité de la neige bien plus longtemps pendant la saison. La région bénéficie également d'importantes chutes de neige en début de saison, ce qui lui permet de construire une base profonde en novembre et début décembre, alors que certaines stations plus basses attendent encore un enneigement régulier.

En d'autres termes, la fiabilité de la neige ici n'est pas accidentelle, et elle n'est pas déterminée uniquement par l'altitude.

Nous constatons chaque année que la saison estivale prend de plus en plus d'importance, l'Espace Killy diversifie-t-il et améliore-t-il son offre estivale ?

Charlie : C'est exact, la demande estivale en montagne a fortement augmenté depuis la COVID, les familles préférant de plus en plus l'altitude aux destinations côtières à mesure que les températures estivales augmentent.

Megève est un point de référence utile : environ 75 % des visiteurs n'y achètent jamais de forfait de ski, mais la station reste très fréquentée toute l'année. Bien qu'elles ne soient pas directement comparables, Val d'Isère et Tignes évoluent clairement dans la même direction, en investissant massivement dans les infrastructures estivales, les événements et les activités telles que la randonnée, le VTT et les installations de bien-être.

Val d'Isere centre

En zoomant maintenant sur le marché immobilier lui-même dans cette région, pourriez-vous nous donner un rapide aperçu de la dynamique définissant l'Espace Killy ?

Charlie : L'offre immobilière dans le domaine est extrêmement limitée. Les terrains centraux sont en grande partie construits, les règles d'urbanisme sont strictes et seule une poignée de nouveaux projets dans l'Espace Killy voient le jour. Les propriétés situées dans des emplacements privilégiés changent rarement de mains et sont souvent transmises de génération en génération. Une part importante des reventes se fait discrètement, hors marché, car les propriétaires privilégient la discrétion et la propriété à long terme.

Cette absence d'offre répond à une demande soutenue, ce qui permet à l'Espace Killy de bénéficier d'une forte appréciation du capital. Aujourd'hui, les prix au mètre carré dans l'Espace Killy — en particulier à Val d'Isère — sont largement comparables à ceux de Courchevel 1850. Selon les données publiées par Adnov, au cours des deux dernières décennies, les prix de l'immobilier à Val d'Isère ont, en moyenne, augmenté de plus de 200 % au cours des dernières décennies.

Charlie : La demande locative est très forte et de plus en plus internationale. Les clients reviennent année après année parce que l'Espace Killy offre ce qui compte le plus : une neige fiable, une grande échelle, des infrastructures et une offre de style de vie de plus en plus sophistiquée, à la fois dans la station et sur la montagne.

L'inflation des loyers a été particulièrement notable ces dernières années, sous l'effet de :

  • un déplacement progressif depuis les stations de basse altitude,
  • des clients internationaux qui privilégient la sécurité de l'altitude,
  • l'effet d'entraînement de la croissance des prix de Val d'Isère qui pousse la demande vers Tignes.

Malgré des prix immobiliers comparables, les prix de location à Courchevel 1850 restent sensiblement plus élevés que ceux pratiqués à Val d'Isère et à Tignes. Cela crée une marge de progression évidente pour les loyers dans l'Espace Killy. Les valeurs en capital ont déjà été ajustées ; les revenus locatifs sont encore en train de rattraper leur retard.

Par conséquent, les rendements d'entrée peuvent aujourd'hui sembler modestes par rapport aux marchés secondaires, mais cela reflète la position du marché dans son cycle, et non un manque de demande. Historiquement, c'est exactement ainsi que se comportent les investissements alpins à long terme les plus solides : les prix évoluent d'abord, les loyers suivent et les rendements s'améliorent grâce à l'inflation des loyers plutôt qu'à la correction des prix.

Donc, si vous deviez résumer, pourquoi l'Espace Killy se distingue-t-il en tant qu'investissement à long terme ?

Charlie : Il se situe dans l'une des bandes d'altitude les plus sûres des Alpes, la demande continue d'augmenter, l'offre reste extrêmement limitée et la performance locative a encore de la marge pour croître. Pour les acheteurs qui ont une vision à moyen ou long terme, la propriété ici offre à la fois une valeur de style de vie aujourd'hui et un argument convaincant pour améliorer les revenus et la protection du capital au fil du temps.