Le secteur du tourisme au Portugal n'est plus une histoire émergente, c'est désormais un pilier économique solidement établi. En 2024, le pays a accueilli 31,6 millions de visiteurs, soit une hausse de 5,2 % par rapport à l'année précédente, tandis que le tarif journalier moyen a atteint 160,46 €, plaçant le Portugal au 8e rang des marchés de l'UE en termes de tarification. Ces chiffres ne sont pas anodins. Ils témoignent d'une demande soutenue et de grande qualité, à la fois internationale et résiliente.

Lisbonne se trouve au cœur de ce profil de demande. En tant que capitale dotée d'une connectivité mondiale, d'une richesse culturelle et d'un attrait tout au long de l'année, elle attire un flux constant de visiteurs prêts à payer pour un hébergement de qualité. Cela est particulièrement pertinent dans le segment haut de gamme du marché, où les propriétés gérées professionnellement et bien situées affichent systématiquement de meilleures performances.

L'implication pour l'investissement est claire : la demande n'est pas la variable sous pression. C'est l'offre qui l'est.

Un marché défini par la restriction

Ces dernières années, les autorités de Lisbonne ont imposé des limitations strictes aux nouvelles licences d'Alojamento Local (AL), en particulier dans les quartiers centraux de premier choix tels qu'Alfama, Bairro Alto et Mouraria. Ces mesures visent à préserver les logements à long terme et à protéger le caractère de la ville, mais elles ont également introduit une contrainte structurelle.

Les données sont sans équivoque. Les nouvelles immatriculations AL ont chuté de 64 % au cours des sept premiers mois de 2024, certaines municipalités ayant même suspendu l'octroi de nouvelles licences. Concrètement, cela a créé un marché fermé dans les zones clés : la demande continue d'augmenter, mais la capacité à fournir légalement des hébergements de courte durée a été plafonnée.

Comme l'observe David Moura-George, « la rareté est désormais une caractéristique déterminante du marché immobilier de Lisbonne. Dans le centre historique de Lisbonne, une licence touristique est effectivement devenue une deuxième couche de valeur en plus de la propriété elle-même. Les acheteurs la considèrent de plus en plus comme une sorte de monnaie – quelque chose qui leur garantit l'accès au marché touristique portugais en plein essor à un moment où l'entrée est restreinte ».

C'est là le changement crucial. La licence n'est plus administrative ; elle est économique. Elle régit l'accès aux revenus et, de plus en plus, à la valeur du capital.

L'émergence d'un modèle plus sophistiqué

Dans ce contexte, le marché a évolué. Le modèle fragmenté des locations de courte durée gérées individuellement a cédé la place à une approche plus structurée : les résidences avec licence touristique.

Ces résidences obtiennent une licence au niveau de l'immeuble et l'associent à une gestion professionnelle et à une infrastructure de niveau hôtelier, comme les services de conciergerie, l'entretien ménager, les installations de bien-être et les équipements. Ces installations ne sont pas simplement esthétiques ; elles ont été stratégiquement choisies pour améliorer les performances. Les clients sont prêts à payer des tarifs plus élevés pour une expérience gérée et prévisible, ce qui se traduit par des taux d'occupation plus élevés et des flux de revenus plus stables.

« Pour les investisseurs, les résidences dotées d'une licence touristique éliminent deux des plus grandes préoccupations : la cohérence et la gestion. Avec des équipes professionnelles en place pour gérer l'immeuble, les standards restent élevés, ce qui est crucial sur le marché de la location de courte durée. Cela signifie que les propriétaires bénéficient d'un positionnement haut de gamme sans avoir à gérer personnellement les opérations quotidiennes. Certaines résidences offrent également des avantages en termes de style de vie, en permettant aux propriétaires de séjourner dans d'autres propriétés de leur réseau. »

David Moura-George

Flexibilité et avantages fiscaux

Les résidences avec licence touristique reflètent également un changement plus large dans la façon dont les acheteurs internationaux abordent la propriété. Plutôt que de choisir entre l'usage personnel et la génération de revenus, ces biens permettent les deux.

Les propriétaires peuvent occuper le bien une partie de l'année et le mettre en location lorsqu'ils ne l'utilisent pas. Cela crée un modèle à double usage dans lequel la propriété fonctionne simultanément comme une résidence privée et un actif générateur de revenus.

Si l'avantage fiscal immédiat de générer des revenus locatifs de courte durée sans effort est évident, les propriétés sous licence ont également leur place dans la planification de portefeuille à moyen et long terme. En opérant dans un segment protégé du marché où la concurrence est structurellement limitée, cela se traduit généralement par une demande de revente plus forte et des primes de prix, en particulier dans les quartiers centraux où les barrières réglementaires sont les plus ancrées. En effet, la licence améliore à la fois la génération de revenus et la préservation du capital.

Un marché de plus en plus défini par l'accès

Le marché immobilier de Lisbonne n'est pas devenu moins attractif avec le durcissement de la réglementation ; il est devenu plus sélectif. Le marché récompense désormais ceux qui comprennent comment la demande, la réglementation et la structure du produit s'entrecroisent.

Comme le conclut Moura-George, « les licences touristiques au Portugal sont plus que des autorisations : ce sont des opportunités. Sur un marché où le tourisme continue de prospérer, où l'offre est rare et où les rendements locatifs restent élevés, la bonne propriété avec la bonne licence peut offrir non seulement un merveilleux lieu de séjour mais aussi un investissement résilient et pérenne. »