Chamonix-Mont-Blanc fez história no mês passado ao tornar-se a primeira grande estância alpina francesa a proibir a construção de novas habitações secundárias, uma medida que irá remodelar significativamente o seu mercado imobiliário.
Este passo ousado, possibilitado pela recente lei "Le Meur", foi concebido para dar prioridade à habitação permanente para os residentes locais, restringindo simultaneamente as novas residências secundárias em quase todas as zonas urbanas. A decisão faz parte de um esforço mais alargado para ajudar a resolver os problemas de habitação dos residentes durante todo o ano.
O que é que isto significa para os compradores e investidores imobiliários?
Este é um momento decisivo para Chamonix. As restrições limitarão a oferta num dos destinos mais procurados nas montanhas, aumentando inevitavelmente os preços das propriedades existentes, especialmente as que foram construídas recentemente, e aumentando a concorrência nas oportunidades de revenda. Nesta fase inicial, parece que ainda será possível renovar significativamente as propriedades existentes, mas apenas se a planta não for alterada e se não forem alteradas ou acrescentadas coisas como janelas ou varandas, uma vez que estes elementos requerem planeamento. O problema para os compradores será o facto de os custos de compra de imóveis para revenda serem três a quatro vezes superiores aos dos imóveis novos, pelo que os imóveis concluídos nos últimos meses serão provavelmente os mais procurados.
Do ponto de vista da cidade, esta é provavelmente uma boa decisão. Algumas estâncias alpinas têm grandes comunidades durante todo o ano, outras não. Chamonix é uma das primeiras e, como já tem uma boa oferta de alojamento para arrendamento, faz sentido concentrar-se no alojamento permanente e é pouco provável que estas restrições tenham impacto no número de alojamentos para visitantes. Com as segundas habitações a constituírem atualmente 70% do parque habitacional, a cidade é desde há muito um ponto de atração para os compradores internacionais, especialmente os que são atraídos pelo seu património de esqui e alpinismo de classe mundial.
A decisão de Chamonix levanta questões importantes para o futuro do investimento imobiliário nos Alpes
Chamonix aposta na sustentabilidade
O novo PLU (Plan Local d'Urbanisme) reforça o compromisso de Chamonix com a conservação do ambiente e o planeamento urbano sustentável, com disposições importantes para converter 140 hectares em zonas protegidas e controlar rigorosamente as conversões para arrendamento de curta duração.
O que é que isto significa para outras regiões dos Alpes franceses?
A decisão de Chamonix levanta questões importantes para o futuro do investimento imobiliário nos Alpes. A sazonalidade e a dinâmica turística de outras estâncias de esqui nos Alpes franceses são muito diferentes de Chamonix, razão pela qual existem diferentes políticas de PLU por estância. Aqueles que pensam que isto criará um precedente não percebem que os PLUs têm vindo a mudar e a apertar há anos. Os compradores que procuram casas nos Alpes franceses precisam de dedicar algum tempo a compreender as mudanças nas políticas de cada uma das suas estâncias preferidas.
O impacto dos PLUs
Os PLUs (Plans Locaux d'Urbanisme) em França regulam o uso do solo e o planeamento urbano, ditando as permissões de construção e as normas de desenvolvimento em várias regiões.
Entre os promotores imobiliários dos Alpes franceses, são provavelmente os temas mais discutidos atualmente, para além do aumento dos custos de construção. Por um lado, as modificações do PLU refletem o desejo dos governos locais de equilibrar a preservação ambiental com o turismo e a procura geral de habitação e, por outro lado, temos os promotores imobiliários que têm de racionalizar isto em planos elegíveis que renovam o parque habitacional antigo e o transformam em propriedades habitáveis de acordo com as exigências modernas.
Seguinte
Cada estância alpina enfrenta uma versão ligeiramente diferente do PLU. Como é que estas regras variam? Como é que moldaram os novos desenvolvimentos e a renovação das propriedades existentes? E, mais importante, como é que apoiam uma visão sustentável para o crescimento dos preços na região? Explore como os regulamentos PLU estão a remodelar outras regiões alpinas no nosso próximo artigo.
