O sector do turismo em Portugal já não é uma história emergente; é um pilar económico estabelecido. Em 2024, o país recebeu 31,6 milhões de hóspedes, o que representa um aumento de 5,2% em relação ao ano anterior, enquanto a tarifa média diária subiu para 160,46 euros, colocando Portugal no 8.º lugar entre os mercados da UE em termos de preços. Estes valores não são acidentais. Apontam para uma procura sustentada e de elevado valor, que é simultaneamente internacional e resiliente.

Lisboa situa-se no centro deste perfil de procura. Sendo uma capital com conetividade global, profundidade cultural e atração durante todo o ano, atrai um fluxo constante de visitantes dispostos a pagar por alojamento de qualidade. Isto é particularmente relevante no segmento superior do mercado, onde os imóveis geridos profissionalmente e bem localizados têm um desempenho consistentemente superior.

A implicação para o investimento é direta: a procura não é a variável sob pressão. A oferta é que está.

Um mercado definido por restrições

Nos últimos anos, as autoridades de Lisboa impuseram limitações rigorosas às novas licenças de Alojamento Local (AL), em particular nos bairros centrais de eleição, como Alfama, Bairro Alto e Mouraria. Estas medidas destinam-se a preservar a habitação de longa duração e a proteger o carácter da cidade, mas também introduziram um constrangimento estrutural.

Os dados são inequívocos. Os novos registos de AL caíram 64% nos primeiros sete meses de 2024, com alguns municípios a suspenderem de facto as novas licenças. Em termos práticos, isto criou um mercado fechado em áreas-chave: a procura continua a aumentar, mas a capacidade de fornecer legalmente alojamento de curta duração foi limitada.

Como observa David Moura-George, "a escassez é agora uma caraterística que define o mercado imobiliário de Lisboa. No centro nobre de Lisboa, a licença turística tornou-se efetivamente uma segunda camada de valor para além do próprio imóvel. Os compradores vêem-na cada vez mais como uma espécie de moeda - algo que lhes garante o acesso ao mercado turístico em expansão em Portugal, numa altura em que a entrada está a ser restringida."

É esta a mudança fundamental. A licença já não é administrativa, é económica. Regula o acesso ao rendimento e, cada vez mais, ao valor do capital.

A emergência de um modelo mais sofisticado

Neste contexto, o mercado evoluiu. O modelo fragmentado de alugueres de curta duração geridos individualmente deu lugar a uma abordagem mais estruturada: os empreendimentos com licença turística. Estes empreendimentos asseguram o licenciamento ao nível do edifício e combinam-no com uma gestão profissional e infraestruturas de nível hoteleiro, como serviços de concierge, limpeza, instalações de bem-estar e comodidades. Estas instalações não são simplesmente cosméticas; foram estrategicamente escolhidas para melhorar o desempenho. Os hóspedes estão dispostos a pagar tarifas mais elevadas por uma experiência previsível e gerida, o que se traduz em níveis de ocupação mais elevados e fluxos de rendimento mais estáveis.

"Para os investidores, os empreendimentos com licença turística eliminam duas das maiores preocupações: consistência e gestão. Com equipas profissionais a gerir o edifício, os padrões permanecem elevados, o que é crucial no mercado de arrendamento de curta duração. Isto significa que os proprietários beneficiam de um posicionamento de topo sem terem de gerir pessoalmente as operações do dia a dia. Alguns empreendimentos também têm benefícios adicionais em termos de estilo de vida, permitindo que os proprietários fiquem noutras propriedades da sua rede."

David Moura-George

Flexibilidade e benefícios fiscais

Os empreendimentos com licença turística também refletem uma mudança mais ampla na forma como os compradores internacionais abordam o imobiliário. Em vez de escolher entre o uso pessoal e a geração de rendimentos, estes ativos permitem ambos.

Os proprietários podem ocupar o imóvel durante uma parte do ano e colocá-lo no mercado de arrendamento quando não está a ser utilizado. Isto cria um modelo de dupla utilização em que o imóvel funciona simultaneamente como residência privada e como ativo gerador de rendimentos.

Embora o benefício fiscal imediato de gerar rendimentos de arrendamento a curto prazo sem levantar um dedo seja óbvio, os imóveis licenciados também têm lugar no planeamento de carteiras a médio e longo prazo. Ao operarem num segmento protegido do mercado, onde a concorrência é estruturalmente limitada, resultam normalmente numa maior procura de revenda e em prémios de preços, particularmente nos distritos centrais onde as barreiras regulamentares estão mais enraizadas. De facto, a licença melhora tanto a geração de rendimentos como a preservação do capital.

Um mercado cada vez mais definido pelo acesso

O mercado imobiliário de Lisboa não se tornou menos atrativo com o agravamento da regulamentação; tornou-se mais seletivo. O mercado recompensa agora aqueles que compreendem a intersecção entre a procura, a regulamentação e a estrutura do produto.

Como conclui Moura-George, "as licenças turísticas em Portugal são mais do que permissões: são oportunidades. Num mercado onde o turismo continua a prosperar, a oferta é escassa e os rendimentos das rendas permanecem fortes, o imóvel certo com a licença certa pode oferecer não só um lugar maravilhoso para ficar, mas também um investimento resiliente e preparado para o futuro."