O Espace Killy, onde se situam as potências alpinas francesas Tignes e Val d'Isère, é frequentemente considerado como um dos melhores locais para investimento imobiliário, prometendo não só viagens de esqui de classe mundial, mas também resiliência de capital a longo prazo e forte rendimento de arrendamento. Juntamo-nos a Charlie Williams, Especialista em Alpes e Diretor de Contas de Parceiros da Athena Advisers, para discutir o que distingue os imóveis no Espace Killy.
Ao comprar um imóvel nos Alpes, a fiabilidade da neve a longo prazo é um fator importante. Como é que o Espace Killy se compara?
Charlie: Perguntam-nos frequentemente sobre a fiabilidade da neve a longo prazo nos Alpes e se o imobiliário alpino continua a ser um investimento sólido no contexto das alterações climáticas. São perguntas sensatas. No entanto, é importante referir que não se trata de uma história sobre estâncias de baixa altitude a tornarem-se obsoletas — continua a haver neve, procura e liquidez em grande parte dos Alpes, e continuamos a assistir a forte interesse e transações em muitas estâncias de baixa e média altitude.
O que está a acontecer é uma reponderação gradual da procura, com compradores, arrendatários e investidores a valorizarem cada vez mais a altitude, a fiabilidade da neve e a resiliência a longo prazo. Neste contexto, o Espace Killy destaca-se como um dos beneficiários mais claros.
O Espace Killy situa-se firmemente numa das faixas de altitude mais seguras dos Alpes. A aldeia de Val d'Isère situa-se a 1.850m, Tignes varia entre cerca de 1.550m e 2.100m, e a área de esqui atinge aproximadamente 3.450m no glaciar Grande Motte.
Estudos da Météo-France e de outros organismos climáticos europeus mostram consistentemente que estâncias acima de cerca de 1.800m mantêm cobertura de neve fiável muito para além de 2050, mesmo em cenários climáticos mais pessimistas. Grande parte do Espace Killy situa-se confortavelmente acima desse limiar e, crucialmente, a área de esqui como um todo funciona em altitude mesmo quando as condições são mais variáveis mais abaixo. Isto coloca Val d'Isère e Tignes firmemente nesse patamar superior, ao lado de estâncias como Zermatt, Verbier e Courchevel 1850.
Para além da altitude, existem outros fatores que contribuem para a fiabilidade da neve na área?
Charlie: O Espace Killy beneficia de um fenómeno meteorológico específico e bem documentado. Posicionada no lado com muita neve do sistema de foehn alpino, a área recebe frequentemente queda de neve quando o ar húmido sobe de Itália e arrefece rapidamente à medida que é empurrado sobre os picos circundantes.
Este efeito de "retour d'Est" tem sido registado há décadas e é uma das razões pelas quais Val d'Isère e Tignes constroem consistentemente bases tão profundas no início da época e mantêm forte cobertura de neve até abril — mesmo em invernos em que outras áreas têm dificuldades. A fiabilidade da neve aqui não é acidental e não se deve apenas à altitude.
A orientação do terreno também é importante. Grande parte do domínio está virado para norte, preservando a qualidade da neve durante muito mais tempo ao longo da época. A área também beneficia de forte queda de neve no início da época, permitindo-lhe construir uma base profunda em novembro e início de dezembro, quando algumas estâncias mais baixas ainda estão à espera de cobertura consistente.
Por outras palavras, a fiabilidade da neve aqui não é acidental e não é determinada apenas pela altitude.
Verificamos todos os anos que a época de verão está a tornar-se cada vez mais importante. O Espace Killy está a diversificar e a melhorar a sua oferta de verão?
Charlie: É verdade, a procura de verão nas montanhas cresceu acentuadamente desde a COVID, com as famílias a escolherem cada vez mais a altitude em vez dos destinos costeiros à medida que as temperaturas de verão sobem.
Megève é um ponto de referência útil: cerca de 75% dos visitantes nunca compram um passe de esqui, mas a estância mantém-se ocupada durante todo o ano. Embora não sejam diretamente comparáveis, Val d'Isère e Tignes estão claramente a avançar na mesma direção, investindo fortemente em infraestruturas de verão, eventos e atividades como caminhadas, BTT e instalações de bem-estar.
Focando-nos agora no mercado imobiliário nesta região, pode dar-nos uma visão geral da dinâmica que define o Espace Killy?
Charlie: A oferta de imóveis em todo o domínio é extremamente limitada. Os terrenos centrais estão em grande parte construídos, as regras de planeamento são apertadas e apenas um punhado de novos projetos no Espace Killy são apresentados. Os imóveis em localizações privilegiadas raramente mudam de mãos e são frequentemente transmitidos de geração em geração. Uma proporção significativa das revendas ocorre discretamente, fora do mercado, uma vez que os proprietários valorizam a discrição e a propriedade a longo prazo.
Esta escassez de oferta encontra procura duradoura, preparando o Espace Killy para forte valorização de capital. Atualmente, os preços por metro quadrado no Espace Killy — particularmente em Val d'Isère — estão praticamente ao nível de Courchevel 1850. De acordo com os dados publicados pela Adnov, nas últimas duas décadas, os preços dos imóveis em Val d'Isère registaram, em média, um crescimento superior a 200%.
O que está a ver do lado do arrendamento?
Charlie: A procura de arrendamento é muito forte e cada vez mais internacional. Os hóspedes regressam ano após ano porque o Espace Killy oferece o que é mais importante: neve fiável, escala, infraestruturas e uma oferta de estilo de vida cada vez mais sofisticada, tanto na estância como na montanha.
A inflação das rendas tem sido particularmente notável nos últimos anos, impulsionada por:
- deslocação gradual das estâncias mais baixas,
- hóspedes internacionais que dão prioridade à segurança da altitude,
- o efeito de arrastamento do crescimento de preços de Val d'Isère, que empurra a procura para Tignes.
Apesar de os preços dos imóveis serem comparáveis, os preços de arrendamento em Courchevel 1850 continuam a ser substancialmente mais elevados do que os praticados em Val d'Isère e Tignes. Isto cria clara margem de crescimento para as rendas no Espace Killy. Os valores de capital já se ajustaram; o rendimento de arrendamento ainda está a recuperar.
Consequentemente, os rendimentos de entrada podem hoje parecer modestos em comparação com os mercados secundários, mas isso reflete onde o mercado se encontra no seu ciclo e não uma falta de procura. Historicamente, é exatamente assim que se comportam os investimentos alpinos mais fortes a longo prazo: os preços evoluem primeiro, as rendas seguem-se e os rendimentos melhoram através da inflação das rendas e não da correção dos preços.
Então, se tivesse de resumir, porque é que o Espace Killy se destaca como um investimento a longo prazo?
Charlie: Situa-se numa das faixas de altitude mais seguras dos Alpes, a procura continua a aumentar, a oferta permanece extremamente limitada e o desempenho das rendas ainda tem espaço para crescer. Para compradores com uma visão a médio e longo prazo, a propriedade aqui oferece valor de estilo de vida hoje e um argumento convincente para melhoria do rendimento e proteção do capital ao longo do tempo.
