Plus de 10 millions de skieurs dans le monde choisissent chaque année les stations de ski des Alpes françaises pour leurs vacances d'hiver. Dans un marché très concurrentiel, comment obtenir les meilleurs revenus locatifs pour votre bien au ski ? Quels sont les points les plus importants à retenir ? Nous examinons les défis et comment les surmonter.
Avant d'avoir acheté le bien
Certaines des décisions les plus importantes qui affectent le montant des revenus locatifs qu'un bien au ski peut générer sont prises avant même l'achat. Il s'agit des éléments de base comme la taille du bien, son emplacement, ses vues et son orientation.
Un bien au ski éloigné des remontées mécaniques, des pistes et du centre de la station peut être moins cher et offrir beaucoup d'« intimité », mais il sera beaucoup plus difficile à louer car ce sont ces éléments que recherchent les skieurs. En revanche, les biens au ski les plus chers sont ceux qui sont proches ou directement sur les pistes, et à quelques pas des remontées mécaniques et du centre. Donc, au départ, tout dépend de votre budget et du type de bien au ski que vous souhaitez.
La taille peut avoir son importance
Très peu de personnes qui achètent un bien au ski dans les Alpes françaises le font uniquement dans une optique de location. Leur résidence au ski sera toujours conçue pour eux, pour la taille de leur famille ou s'ils souhaitent également accueillir des groupes d'amis. Alors, quelle importance a la taille en matière de revenus locatifs ?
Maximiser les revenus
Plus de couchages, plus de revenus locatifs
Cela semble évident, mais cela vaut la peine de le dire. Plus un bien au ski peut accueillir de couchages, plus il peut générer de revenus locatifs car plus de personnes peuvent y séjourner.
« S'il est vrai que la règle générale veut que les biens locatifs les plus performants soient ceux qui peuvent accueillir le plus de personnes, cela ne signifie pas que vous pouvez faire entrer un appartement de quatre chambres dans un espace de 65 m² et générer beaucoup de revenus locatifs - personne ne voudra y séjourner. À l'inverse, certains biens au ski ont des utilisations extravagantes de l'espace, comme un salon énorme mais seulement deux chambres, ce qui signifie qu'il peut sembler merveilleusement spacieux, mais le potentiel locatif est limité. » Nick Leach, Co-fondateur et associé, Athena Advisers
Une façon populaire de contourner ce problème est de rechercher des biens avec des « dortoirs » ou d'acheter un appartement avec une ou plusieurs « cabines ». Les dortoirs sont des pièces où des lits superposés sont intégrés dans la pièce, souvent assez grands pour les adultes aussi, mais normalement utilisés par les enfants. Ceux-ci peuvent augmenter considérablement le nombre de couchages qu'un bien au ski peut offrir.
Les cabines sont de petites chambres, généralement de moins de 10 m², qui abritent un ou deux lits simples. Ces pièces discrètes sont des moyens astucieux de compléter le nombre de chambres d'un bien au ski. Il est encore courant aujourd'hui de voir des appartements de ski modernes et spacieux à vendre dans les Alpes françaises avec une ou plusieurs cabines.
Les chalets jumelés deviennent également plus populaires auprès des acheteurs car ils peuvent être loués comme des chalets mais ne portent pas le prix d'achat d'un chalet individuel avec son propre terrain.
La technologie a tout changé
La façon dont la technologie s'est améliorée a fait une grande différence dans la manière dont les biens au ski, en particulier les appartements de ski, sont loués et c'est quelque chose dont les acheteurs de biens au ski doivent être conscients aujourd'hui.
Avant l'arrivée de sites web comme Airbnb à la fin des années 2000, les gens réservaient simplement des vacances au ski et se voyaient attribuer un appartement en fonction de leur prix. « À l'époque, vous ne pouviez pas choisir s'il s'agissait du rez-de-chaussée, du deuxième étage ou d'un penthouse », ajoute Leach. « Les gens avaient tendance à arriver et à prendre ce qu'ils obtenaient, un peu comme dans un hôtel. Mais avec l'amélioration de la technologie, les gens sont maintenant plus en mesure de choisir l'appartement exact qu'ils veulent ou les caractéristiques que l'appartement devrait avoir. Donc le concept d'acheter l'appartement le moins cher dans un immeuble sans vue mais de recevoir le même rendement locatif n'existe plus vraiment. »
Les vacanciers au ski d'aujourd'hui veulent tout voir de ce que leur appartement a à offrir, de la vue à la cheminée, toutes les pièces, parfois avec de la réalité virtuelle ou des photos à 360°. Par conséquent, lors de l'achat d'un bien, il est important de considérer ces caractéristiques car elles affecteront la valeur locative du bien.
Les extras peuvent aider, mais les bases comptent le plus
Lors de l'achat d'un bien au ski aujourd'hui, il est très courant que l'acheteur puisse ajouter des extras optionnels comme des jacuzzis sur le balcon ou des saunas privés ou des hammams à l'intérieur de l'appartement. Ces extras auront très bonne allure lorsqu'il s'agira de louer le bien, mais les revenus locatifs ne rentabiliseront peut-être pas immédiatement ces éléments.
« Avoir un penthouse avec vue, plus des extras comme un sauna ou un jacuzzi, ajoute à l'attrait, mais les bases comme l'agencement intérieur et le design sont plus importants », poursuit Leach. « Les gens aiment s'imaginer se détendre dans le sauna en fin de journée, mais s'ils voient leur famille devoir se serrer dans l'espace de vie parce que l'espace a été utilisé pour un spa, alors ils sont peu susceptibles de réserver le bien. Tout extra doit être soigneusement considéré et choisi uniquement s'il s'agit de quelque chose que le propriétaire veut vraiment pour lui-même. »
Générer des revenus locatifs
Louer votre bien
Vous avez les clés de votre tout nouveau bien au ski et, outre une envie brûlante d'aller en profiter, vous voulez maintenant qu'il génère des revenus locatifs. C'est une tâche intimidante pour la plupart et pour ceux qui veulent générer autant de revenus locatifs que possible, il est important de faire un choix sur le temps que vous avez à investir. Heureusement, il existe plusieurs façons différentes de louer un bien au ski et chacune nécessite différents niveaux d'implication du propriétaire.
Obtenir de l'aide locale
Premièrement, vous pouvez vous associer à une société de gestion locative locale, qui louera le bien pour vous. Ici, vous convenez des semaines que vous souhaitez pendant la saison et ils fourniront ensuite un forfait complet pour le visiteur, y compris des services de restauration et de conciergerie si nécessaire. Ils feront la photographie, créeront l'annonce et feront tout leur possible pour louer votre bien. Vous recevez ensuite un pourcentage des revenus locatifs, net de leurs frais qui sont normalement d'environ 25-30 %.
Le faire vous-même
Si vous avez le temps et l'énergie de gérer la gestion locative vous-même, il est possible de générer des revenus locatifs pour un bien au ski même si vous êtes situé ailleurs. Vous devrez faire toute la photographie vous-même, créer les annonces sur divers sites web comme Airbnb et ensuite gérer les clients lorsqu'ils viennent visiter. Vous devrez organiser les femmes de ménage, les gardiens de clés et éventuellement des services d'accueil. Avec cette option, bien que vous n'ayez pas à payer de frais d'agence de gestion locative, ce qui signifie un revenu locatif net légèrement plus élevé dans votre poche, cela prendra un temps considérable de votre part pour gérer.
Laissez les grands le faire
L'autre option, qui est plus courante avec les biens plus grands, comme les chalets et les grands appartements ou penthouses, normalement dans des emplacements de choix, est d'approcher une grande société de location de luxe. Si votre bien correspond au type de demande qu'ils ont et qu'un accord peut être trouvé, ils bloqueront le chalet pour la majeure partie de la saison et vous paieront une somme forfaitaire de location pour toute la période. C'est une approche très passive et bien que plus de revenus locatifs pourraient souvent être générés si le propriétaire louait son bien au ski de manière indépendante, avec un grand bien, il y a encore plus de choses à considérer, comme la restauration complète et les chefs à domicile.
Quelle que soit la voie que vous choisissez, il existe encore plusieurs façons de maximiser le potentiel locatif de votre bien au ski.
Créer l'annonce parfaite
Les photos sont essentielles
Que vous le fassiez vous-même ou que ce soit géré par une société de gestion, assurez-vous que les photos soient les meilleures possibles. Cette première image qu'une personne voit déterminera souvent si elle veut séjourner dans le bien au ski ou non. Espérons que vous aurez un bien avec un bel aménagement intérieur, qui reflète le skieur moderne, mais chaque image doit raconter une histoire sur le bien, tout en étant descriptive.
Évitez d'utiliser des photos d'été pour le marketing de location d'hiver. « C'est une erreur courante que les gens font, d'essayer de créer une annonce de location qui fonctionne toute l'année », commente Leach. « Si un propriétaire veut générer des revenus locatifs pendant l'été, alors il devrait faire tourner la photographie. Les visites estivales sont souvent réservées à la dernière minute ou au moins après la fin de la saison de ski. Personne ne visitant pendant l'hiver ne voudra voir le bien sans neige. »
Pensez aux grands détails et aux petits aussi
La plupart des sites de location de vacances tels qu'Airbnb, Abritel ou TripAdvisor recommandent d'ajouter 24 photos aux annonces. Évidemment, photographier la même chose 20 fois n'offrirait rien au spectateur, mais il est important de photographier les petits détails et les éléments uniques de la location ainsi que les grands.
Les visiteurs apprécient le caractère que peut offrir un logement, alors mettez en valeur l'équipement qui donne du charme au bien : la cheminée, les éléments décoratifs originaux ou même les matériaux typiques comme le bois ou la pierre. Ceux-ci peuvent être tout aussi importants que de montrer l'espace de vie, le balcon et la cuisine.
Petit conseil supplémentaire : rendez l'endroit vivant en allumant la cheminée, les bougies et en utilisant des tissus d'ameublement pour apporter de la chaleur à l'endroit. Une bonne société de gestion locative devrait pouvoir vous conseiller à ce sujet.
Captez l'imagination
Les gens attendent leurs vacances à la neige pendant très longtemps. Si votre bien est en concurrence parmi des milliers d'autres, vous devez essayer d'offrir quelque chose de différent.
L'annonce ou la publicité de location de bien au ski doit être précise et complète, mais doit également éveiller l'imagination du lecteur. Vous devez permettre aux gens de rêver, de se projeter dans leurs vacances à la montagne.
L'idée est de raconter une histoire aux futurs visiteurs tout en leur donnant les informations pratiques sur le bien dont ils ont besoin.
« Le chalet dispose d'un salon avec un grand canapé et une cheminée »
vs.
« Après une journée sur les pistes, revenez vous détendre sur le grand canapé enveloppant du salon devant la cheminée à foyer ouvert, qui donne au-delà des toits sur les vallées en contrebas. »
C'est la même information mais avec un niveau d'impact complètement différent. Encore une fois, une bonne société de gestion locative devrait pouvoir bien gérer cela.
Ne supposez pas que les gens connaissent la station et le domaine skiable
Bien que les skieurs reviennent souvent dans la station de ski qu'ils aiment, année après année, tout le monde ne saura pas ce que votre station a à offrir et comment votre bien tire le meilleur parti de son emplacement.
Expliquez la station, son ski, comment elle est bonne pour les familles et la taille du domaine.
Soyez très clair sur les proximités des pistes les plus proches, des remontées mécaniques, des restaurants, des supermarchés, des magasins de location de ski, des billetteries, des bars, des cafés, des boulangeries, des écoles de ski, tout ce à quoi vous pouvez penser. Parler des activités à proximité et de l'environnement autour du bien est également important. Par exemple, y a-t-il une bonne zone à proximité pour que les enfants fassent de la luge après le ski.
Enfin, veillez à ne pas oublier les non-skieurs. Aujourd'hui, les activités hors ski se multiplient dans les stations : raquettes, pistes de luge, VTT sur neige, scooters des neiges, traîneaux à chiens, centres ludiques et aquatiques… la liste est longue. Pensez à ces personnes en mentionnant toutes les activités hors ski facilement accessibles depuis votre bien.
