Todos os anos, mais de 10 milhões de esquiadores de todo o mundo escolhem estâncias de esqui nos Alpes franceses para as suas férias de inverno. Num mercado altamente competitivo, como pode obter o melhor rendimento de arrendamento para a sua propriedade de esqui? Quais são os aspetos mais importantes a ter em conta? Analisamos os desafios e a forma de os ultrapassar.
Antes de comprar a propriedade
Algumas das decisões mais importantes que afetam o rendimento de arrendamento que uma propriedade de esqui pode gerar são tomadas antes mesmo de a comprar. Falamos dos aspetos básicos, como o tamanho da propriedade, a localização, as vistas e a orientação.
Uma propriedade de esqui afastada dos teleféricos, das pistas e do centro da estância pode ser mais barata e oferecer muita "privacidade", mas será muito mais difícil de arrendar, uma vez que são precisamente estas as comodidades que os esquiadores procuram. Por outro lado, as propriedades de esqui mais caras são as que se situam perto ou diretamente nas pistas e a uma curta distância a pé dos teleféricos e do centro. Assim, no início, muito depende do seu orçamento e do tipo de propriedade de esqui que pretende.
O tamanho pode ser importante
Muito poucas pessoas que compram uma propriedade de esqui nos Alpes franceses fazem-no apenas com o objetivo de a arrendar. A sua casa de esqui será sempre pensada para si, para o tamanho da sua família ou se quiser trazer também grupos de amigos. Então, qual é a importância do tamanho quando se trata de rendimentos de arrendamento?
Maximizar os rendimentos
Mais camas, mais receitas de arrendamento
Parece óbvio, mas vale a pena dizê-lo. Quanto mais camas uma propriedade de esqui puder acomodar, mais receitas de arrendamento pode gerar, porque mais pessoas podem ficar alojadas.
"Embora seja verdade que a regra geral é que as propriedades de arrendamento mais bem-sucedidas são aquelas que podem acomodar mais hóspedes, isso não significa que se possa espremer um apartamento com 4 quartos num espaço de 65 m² e obter muitos rendimentos de arrendamento - ninguém vai querer ficar lá. Por outro lado, algumas propriedades de esqui têm uma utilização extravagante do espaço, como uma enorme sala de estar, mas só têm dois quartos, o que significa que pode parecer maravilhosamente espaçoso, mas o potencial de arrendamento é limitado." Nick Leach, cofundador e sócio da Athena Advisers
Uma forma popular de contornar esta situação é procurar propriedades com "dortoirs" ou comprar um apartamento com um ou mais quartos "cabine". Os "dortoirs" (dormitórios em francês) são quartos com beliches incorporados, muitas vezes suficientemente grandes para adultos, mas normalmente utilizados por crianças. Estes podem aumentar significativamente o número de camas que uma propriedade de esqui pode oferecer.
As cabines são pequenos quartos, normalmente com menos de 10 m², que albergam uma ou duas camas individuais. Estes quartos discretos são uma forma inteligente de complementar o número de quartos de uma propriedade de esqui. Ainda hoje é comum ver apartamentos de esqui modernos e espaçosos à venda nos Alpes franceses com um ou mais quartos cabine.
Os chalés de esqui geminados estão também a tornar-se mais populares entre os compradores, uma vez que podem ser arrendados como chalés, mas não implicam o preço de compra de um chalé isolado com o seu próprio terreno.
A tecnologia mudou tudo
A forma como a tecnologia evoluiu fez uma grande diferença na maneira como as propriedades de esqui, particularmente os apartamentos de esqui, são arrendados, e isto é algo que os compradores de propriedades de esqui devem ter em conta hoje.
Antes do aparecimento de sites como o Airbnb no final dos anos 2000, as pessoas limitavam-se a reservar umas férias de esqui e recebiam um apartamento de acordo com o seu preço. "Nessa altura, não se podia escolher se era no rés do chão, no segundo andar ou numa penthouse", acrescenta Leach. "As pessoas tendiam a aparecer e a receber o que lhes calhava, de forma semelhante a um hotel. Mas com a evolução da tecnologia, as pessoas têm agora mais possibilidades de escolher o apartamento exato que querem ou as características que o apartamento deve ter. Por isso, o conceito de comprar o apartamento mais barato num prédio sem vista, mas com o mesmo rendimento de arrendamento, já não existe."
Os turistas de esqui de hoje querem ver tudo o que o seu apartamento tem para oferecer, desde a vista à lareira, passando por todas as divisões, por vezes com realidade virtual ou imagens de 360°. Por conseguinte, ao comprar um imóvel, é importante ter em conta estas características, uma vez que elas afetarão o valor de arrendamento do imóvel.
Os extras podem ajudar, mas o básico é o mais importante
Quando se compra uma propriedade de esqui hoje em dia, é muito comum que o comprador possa adicionar extras opcionais como jacuzzis na varanda ou saunas privadas ou hammams dentro do apartamento. Esses extras ficam muito bem quando se trata de arrendar a propriedade, mas o rendimento do arrendamento pode não pagar imediatamente esses elementos.
"Ter uma penthouse com vista, mais os extras como uma sauna ou banheira de hidromassagem, aumenta a atratividade, mas os aspetos básicos como a disposição e o design do interior são mais importantes", continua Leach. "As pessoas gostam de se imaginar a relaxar na sauna no final do dia, mas se virem a sua família a ter de se espremer na sala de estar porque o espaço foi utilizado para um spa, então é pouco provável que reservem a propriedade. Quaisquer extras devem ser considerados cuidadosamente e só devem ser escolhidos se forem algo que o proprietário realmente quer para si."
Gerar rendimentos de arrendamento
Arrendar a sua propriedade
Recebeu as chaves da sua nova propriedade de esqui e, para além de um desejo ardente de sair e desfrutar dela, agora quer que ela gere rendimentos de arrendamento. É uma tarefa assustadora para a maioria e, para aqueles que querem gerar o máximo possível de rendimentos de arrendamento, é importante fazer uma escolha sobre quanto tempo tem para investir. Felizmente, existem várias formas diferentes de arrendar uma propriedade de esqui e cada uma delas exige diferentes níveis de envolvimento do proprietário.
Obtenha ajuda local
Em primeiro lugar, pode associar-se a uma empresa local de gestão de arrendamentos, que arrendará a propriedade por si. Aqui, acordará quais as semanas que pretende durante a época e, em seguida, eles fornecerão um pacote completo para o visitante, incluindo serviços de catering e de concierge, se necessário. Eles tiram as fotografias, criam o anúncio e fazem tudo o que podem para arrendar a sua propriedade. Receberá então uma percentagem do rendimento do arrendamento, líquido da sua taxa, que normalmente ronda os 25-30%.
Faça você mesmo
Se tiver tempo e energia para tratar da gestão do arrendamento por si próprio, é possível gerar rendimentos de arrendamento para uma propriedade de esqui, mesmo que esteja localizado noutro local. Terá de ser você a tirar todas as fotografias, criar os anúncios em vários sites como o Airbnb e depois gerir os clientes quando estes vierem visitar. Terá de organizar as limpezas, os responsáveis pelas chaves e, eventualmente, os serviços de receção. Com esta opção, embora não tenha de pagar uma taxa de agência de gestão de arrendamento, o que significa um rendimento líquido de arrendamento ligeiramente mais elevado no seu bolso, a gestão exigirá uma quantidade considerável do seu tempo.
Deixe que os grandes o façam
A outra opção, que é mais comum com propriedades maiores, como chalés e grandes apartamentos ou penthouses, normalmente em locais privilegiados, é abordar uma grande empresa de arrendamento de luxo. Se a sua propriedade se enquadrar no tipo de procura que eles têm e se for possível chegar a um acordo, eles reservarão o chalé durante a maior parte da época e pagar-lhe-ão um montante fixo de arrendamento para todo o período. Trata-se de uma abordagem muito prática e, embora muitas vezes seja possível gerar mais receitas de arrendamento se o proprietário arrendar a sua propriedade de esqui de forma independente, com uma propriedade de grandes dimensões há ainda mais coisas a considerar, tais como um serviço de catering completo e chefes de cozinha internos.
Independentemente da via que escolher, existem ainda várias formas de maximizar o potencial de arrendamento da sua propriedade de esqui.
Crie o anúncio de propriedade perfeito
As fotografias são tudo
Quer esteja a fazê-lo você mesmo ou a ser tratado por uma empresa de gestão, certifique-se de que as fotografias são as melhores possíveis. A primeira imagem que uma pessoa vê irá muitas vezes determinar se quer ficar na propriedade de esqui ou não. Esperemos que tenha uma propriedade com um bom design interior, que reflita o esquiador moderno, mas cada imagem deve contar uma história sobre a propriedade, bem como ser descritiva.
Evite utilizar fotografias de verão para o marketing de arrendamentos de inverno. "Este é um erro comum que as pessoas cometem, tentar criar um anúncio de arrendamento que funcione durante todo o ano", comenta Leach. "Se o proprietário quiser gerar rendimentos de arrendamento durante o verão, deve alternar as fotografias. As visitas de verão são muitas vezes reservadas à última hora ou, pelo menos, após o fim da época de esqui. Ninguém que visite a propriedade durante o inverno vai querer vê-la sem neve."
Pense nos grandes pormenores e nos mais pequenos também
A maioria dos sites de arrendamento de férias, como o Airbnb, Abritel ou TripAdvisor, recomenda que adicione 24 fotografias aos anúncios. Obviamente, fotografar a mesma coisa 20 vezes não ofereceria nada ao espetador, mas é importante fotografar pequenos detalhes e elementos únicos do arrendamento, bem como os grandes.
Os visitantes apreciam o carácter que o alojamento pode proporcionar, por isso, destaque o equipamento que dá charme à propriedade: a lareira, os elementos decorativos originais ou mesmo os materiais típicos, como a madeira ou a pedra. Estes elementos podem ser tão importantes como mostrar a sala de estar, a varanda e a cozinha.
Uma pequena dica extra: torne o local animado acendendo a lareira, velas e utilizando mobiliário macio para trazer calor ao espaço. Uma boa empresa de gestão de arrendamentos deve poder aconselhá-lo sobre este assunto.
Capte a imaginação
As pessoas esperam ansiosamente pelas suas férias na neve durante muito tempo. Se a sua propriedade está a competir entre milhares de outras, tem de tentar oferecer algo diferente.
O seu anúncio de arrendamento de propriedade para esqui deve ser preciso e completo, mas também deve despertar a imaginação do leitor. Tem de permitir que as pessoas sonhem, que se projetem nas suas férias na montanha.
A ideia é contar uma história aos futuros visitantes, ao mesmo tempo que lhes dá as informações práticas sobre a propriedade de que necessitam.
"O chalé tem uma sala de estar com um grande sofá e uma lareira"
vs.
"Depois de um dia nas pistas, volte e relaxe no grande sofá envolvente da sala de estar, em frente à lareira, que tem vista para os vales em baixo, para além dos telhados."
É a mesma informação, mas com um nível de impacto completamente diferente. Mais uma vez, uma boa empresa de gestão de arrendamentos deve ser capaz de lidar bem com isto.
Não assuma que as pessoas conhecem a estância e o domínio de esqui
Embora os esquiadores voltem frequentemente à estância de esqui que adoram, ano após ano, nem toda a gente saberá o que a sua estância tem para oferecer e como a sua propriedade tira o máximo partido do local onde se encontra.
Explique a estância, o seu esqui, como é bom para as famílias e o tamanho do domínio.
Seja muito claro quanto à proximidade das pistas mais próximas, dos teleféricos, dos restaurantes, dos supermercados, das lojas de aluguer de equipamento de esqui, das bilheteiras, dos bares, dos cafés, das padarias, das escolas de esqui, de tudo o que possa imaginar. Falar sobre as atividades nas proximidades e o ambiente em torno da propriedade também é importante. Por exemplo, se existe uma boa zona nas proximidades para as crianças andarem de trenó depois de esquiarem.
Por último, tenha o cuidado de não esquecer os não esquiadores. Hoje em dia, as atividades não relacionadas com o esqui multiplicam-se nas estâncias: raquetes de neve, pistas de tobogã, bicicletas de montanha na neve, trotinetas de neve, trenós puxados por cães, centros de diversão e aquáticos... a lista é longa. Pense nestas pessoas, mencionando todas as atividades não esquiáveis facilmente acessíveis a partir da sua propriedade.
