Espace Killy, hem till de franska alpjättarna Tignes och Val d'Isère, betraktas ofta som en av de bästa platserna för fastighetsinvesteringar, och lovar inte bara skidresor i världsklass utan också långsiktig kapitalbeständighet och starka hyresintäkter. Vi träffar Charlie Williams, Alpine Specialist och Head of Partner Accounts på Athena Advisers, för att diskutera vad som skiljer fastigheter i Espace Killy från mängden.

När man köper en fastighet i Alperna är långsiktig snötillförlitlighet en viktig faktor. Hur står sig Espace Killy i jämförelse?

Charlie: Vi får ofta frågor om den långsiktiga snösäkerheten i Alperna och om fastigheter i Alperna fortfarande är en bra investering med tanke på klimatförändringarna. Det här är förnuftiga frågor. Det är dock viktigt att påpeka att detta inte är en historia om att lägre belägna skidorter håller på att dö ut — det finns fortfarande snö, efterfrågan och likviditet i stora delar av Alperna, och vi fortsätter att se ett starkt intresse och transaktioner i många skidorter på lägre och medelhög höjd.

Det som sker är en gradvis omviktning av efterfrågan, där köpare, hyresgäster och investerare lägger allt större vikt vid höjd, snösäkerhet och långsiktig motståndskraft. I det sammanhanget framstår Espace Killy som en av de tydligaste förmånstagarna.

Espace Killy ligger stadigt i ett av de säkraste höjdbanden i Alperna. Val d'Isères by ligger på 1 850 m, Tignes sträcker sig från cirka 1 550 m upp till 2 100 m och skidområdet når cirka 3 450 m på Grande Motte-glaciären.

Studier från Météo-France och andra europeiska klimatorgan visar konsekvent att orter över cirka 1 800 m behåller ett tillförlitligt snötäcke långt efter 2050, även under mer pessimistiska klimatscenarier. Stora delar av Espace Killy ligger bekvämt över denna tröskel, och det är avgörande att skidområdet som helhet fungerar på hög höjd även när förhållandena är mer varierande längre ner. Detta placerar Val d'Isère och Tignes i den absoluta toppen, tillsammans med orter som Zermatt, Verbier och Courchevel 1850.

Utöver höjden över havet, finns det andra faktorer som bidrar till snösäkerheten i området?

Charlie: Espace Killy drar nytta av ett specifikt och väldokumenterat meteorologiskt fenomen. Området ligger på den snötunga sidan av det alpina foehn-systemet och får ofta snöfall när fuktig luft stiger upp från Italien och kyls snabbt när den pressas över omgivande toppar.

Denna "retour d'Est"-effekt har registrerats i årtionden och är en av anledningarna till att Val d'Isère och Tignes konsekvent bygger så djupa baser tidigt på säsongen och bibehåller ett starkt snötäcke fram till april — även under vintrar då andra områden kämpar. Snösäkerheten här är inte en tillfällighet och den är inte enbart höjddriven.

Terrängens orientering spelar också roll. En stor del av området är nordvänt, vilket gör att snökvaliteten bevaras mycket längre under säsongen. Området gynnas också av kraftiga snöfall tidigt på säsongen, vilket gör det möjligt att bygga en djup bas i november och början av december när vissa lägre orter fortfarande väntar på ett jämnt snötäcke.

Med andra ord är snötillförlitligheten här inte en tillfällighet, och den drivs inte enbart av höjden.

Vi ser varje år att sommarsäsongen blir allt viktigare, diversifierar och förbättrar Espace Killy sitt sommarutbud?

Charlie: Det stämmer, sommarefterfrågan i bergen har ökat kraftigt sedan COVID, med familjer som i allt högre grad väljer höjd över kustdestinationer när sommartemperaturerna stiger.

Megève är en användbar referenspunkt: cirka 75% av besökarna där köper aldrig något liftkort, men ändå är orten välbesökt året runt. Även om de inte är direkt jämförbara rör sig Val d'Isère och Tignes tydligt i samma riktning och investerar kraftigt i sommarinfrastruktur, evenemang och aktiviteter som vandring, MTB och hälsofaciliteter.

Val d'Isere centrum

Om vi nu zoomar in på själva fastighetsmarknaden i den här regionen, kan du ge oss en snabb överblick över den dynamik som definierar Espace Killy?

Charlie: Utbudet av fastigheter i hela området är extremt begränsat. Central mark är till stor del utbyggd, planeringsreglerna är strikta och endast en handfull nya projekt i Espace Killy kommer fram. Fastigheter i bästa läge byter sällan ägare och går ofta i arv i generationer. En betydande del av återförsäljningarna sker i det tysta, utanför marknaden, eftersom ägarna värdesätter diskretion och långsiktigt ägande.

Denna brist på utbud möter en ihållande efterfrågan, vilket ger Espace Killy förutsättningar för en stark kapitaltillväxt. Idag är priserna per kvadratmeter i Espace Killy — särskilt i Val d'Isère — i stort sett i nivå med Courchevel 1850. Om man tittar på de uppgifter som publicerats av Adnov har fastighetspriserna i Val d'Isère under de senaste två decennierna i genomsnitt ökat med mer än 200% under de senaste decennierna.

Charlie: Efterfrågan på uthyrning är mycket stark och alltmer internationell. Gästerna återvänder år efter år eftersom Espace Killy levererar det som är viktigast: tillförlitlig snö, skala, infrastruktur och ett alltmer sofistikerat livsstilserbjudande, både på orten och på berget.

Hyresinflationen har varit särskilt märkbar under de senaste åren, driven av:

  • gradvis förskjutning från lägre belägna orter,
  • internationella gäster som prioriterar säkerhet på hög höjd,
  • en dominoeffekt av Val d'Isères prisökning som driver efterfrågan till Tignes.

Trots jämförbara fastighetspriser är hyrespriserna i Courchevel 1850 fortfarande väsentligt högre än de som uppnås i Val d'Isère och Tignes. Detta skapar ett tydligt utrymme för hyreshöjningar i Espace Killy. Kapitalvärdena har redan justerats, men hyresintäkterna håller fortfarande på att komma ikapp.

Som ett resultat av detta kan direktavkastningen idag verka blygsam jämfört med sekundära marknader, men detta återspeglar var marknaden befinner sig i sin cykel, inte en brist på efterfrågan. Historiskt sett är det precis så här de starkaste långsiktiga investeringarna i Alperna beter sig: priserna rör sig först, hyrorna följer efter och avkastningen förbättras genom hyresinflation snarare än priskorrigering.

Så om du måste sammanfatta det, varför sticker Espace Killy ut som en långsiktig investering?

Charlie: Det ligger i ett av de säkraste höjdområdena i Alperna, efterfrågan fortsätter att öka, utbudet är fortfarande extremt begränsat och hyresutvecklingen har fortfarande utrymme att växa. För köpare med en medel- till långsiktig syn erbjuder ägande här både livsstilsvärde idag och ett övertygande fall för att förbättra inkomst- och kapitalskydd över tid.