Para além de ser um investimento incrível em termos de estilo de vida, comprar uma propriedade de esqui nos Alpes franceses pode também ser uma excelente forma de gerar rendimentos de aluguer.

Revisto para 2025, este guia descreve como arrendar a sua propriedade em França, revisto para 2025, e como ser elegível para o regime francês de redução do IVA sobre imóveis, que permite aos proprietários de imóveis recém-construídos poupar 20% de IVA se decidirem colocar a sua casa de férias no mercado de arrendamento durante todo o ano.

Como posso preparar a minha propriedade de esqui para ser alugada?

Se a sua propriedade ainda estiver em fase de construção, é melhor consultar um especialista que lhe possa dar conselhos relevantes para a sua propriedade em particular. O envolvimento precoce de uma empresa de gestão de alugueres ou de um consultor de design pode melhorar o sucesso do aluguer a longo prazo e até reduzir os custos de adaptação mais tarde.

  • Combine a capacidade com o conforto

    Certifique-se de que as suas áreas de estar e de jantar foram concebidas para o número de hóspedes que a propriedade alberga. As taxas de ocupação no mundo real são, em média, de ~70%, pelo que a sobrelotação com sofás-cama ou beliches não se traduz em lucros mais elevados e pode resultar em críticas negativas.

  • Utilize os beliches de forma sensata

    Uma cabina ou quarto com dois conjuntos de beliches completos é ótimo para famílias. No entanto, evite enfiar as camas em áreas pequenas, como montagens de moedas. Os hóspedes dão cada vez mais prioridade ao espaço, à privacidade e ao fluxo de pessoas do que à capacidade extra de dormir.

  • Escolha configurações de cama flexíveis

    Selecione camas twin que possam ser transformadas em camas de casal. Isto ajuda-o a acomodar diferentes tipos de grupos, especialmente na época baixa, quando pode receber retiros de ioga, grupos empresariais ou famílias alargadas.

  • Planeie o seu Wi-Fi com antecedência

    A Internet deficiente é uma das principais queixas dos hóspedes, mesmo em chalés sofisticados. Instale uma rede adequada durante a construção, especialmente em propriedades com vários andares. Se não houver fibra disponível, considere 5G ou Starlink.

  • Acrescente um espaço de trabalho

    Muitos hóspedes combinam férias com trabalho remoto. Uma área tranquila com uma secretária e Wi-Fi fiável aumenta a atração e as reservas.

  • Utilize um cofre

    Uma forma simples e eficaz de reduzir o atrito no check-in e poupar na duplicação de chaves. Muitos operadores também oferecem check-in digital para maior flexibilidade.

  • Fique você mesmo na sua propriedade

    Esta continua a ser a melhor forma de testar o conforto, a facilidade de utilização e o fluxo.

  • Pense na tecnologia desde o início

    Os hóspedes com elevado património líquido esperam cada vez mais interiores discretos e com tecnologia de ponta, cablagem oculta e integrações inteligentes sem falhas. Estas caraterísticas são muito mais fáceis (e mais rentáveis) de incorporar durante a construção do que de adaptar mais tarde, por isso planeie com antecedência para satisfazer as expectativas modernas.

Dica profissional: Os hóspedes escolhem com base em filtros - jacuzzi, lareira, sala de bagagens e armazenamento de bicicletas são muitas vezes as principais prioridades. Estas comodidades melhoram significativamente os retornos e a frequência das reservas.

As condições do programa de redução do IVA para novas construções

Se está a alugar o seu imóvel ao abrigo do regime francês de redução do IVA, aplicam-se determinadas regras. Este regime permite-lhe recuperar 20% de IVA sobre a compra de um imóvel recém-construído se o arrendar em condições específicas.

Para os hóspedes, deve:

  • Fornecer 3 de 4 serviços de hotel, escolhendo entre pequeno-almoço, roupa de cama, limpeza ou check-in
  • Oferecer uma propriedade mobilada para alugueres de curta duração durante todo o ano
  • Emitir e receber facturas (normalmente tratadas pelo seu gestor de alugueres)
  • Assinar um contrato de três anos com uma empresa de gestão de alugueres profissional

Posso ficar na minha propriedade nos Alpes franceses?

Sim e pode beneficiar da redução do IVA. Normalmente, os proprietários são aconselhados a limitar a sua utilização pessoal a cerca de 8 semanas por ano. Durante a sua estadia, pode ser obrigado a utilizar serviços e até a pagar comissões sobre as suas próprias reservas, consoante o seu contrato.

Os amigos e a família podem ficar na minha propriedade alugada nos Alpes franceses?

Quando os seus amigos e familiares ficam alojados na sua propriedade, devem utilizar a sua casa como qualquer outro hóspede. Isto significa que devem utilizar três serviços e pagar uma taxa nocturna. É importante notar que tanto a comissão da sua agência como o IVA de 10% do Estado serão aplicados à sua estadia.

França

Rendimento em época dupla

Quanto custa alugar uma propriedade nos Alpes franceses?

Custos iniciais e de funcionamento do aluguer de uma propriedade em França

Quando possuir e arrendar um imóvel nos Alpes franceses, terá de ter em conta as taxas únicas e os custos de funcionamento descritos abaixo:

  • Honorários do designer de interiores
  • Mobiliário da sua propriedade
  • Se não estiver no local, uma pessoa para preparar a sua propriedade (por exemplo, desempacotar caixas, instalar televisores, colocar louça e utensílios nos seus respectivos lugares, etc.)
  • Contas de serviços públicos
  • Imposto predial
  • Taxas de condomínio
  • 10% de IVA sobre a taxa nocturna dos alugueres
  • Desgaste ao longo do tempo

Existem outros custos que lhe podem ser facturados, mas que devem ser pagos pelos hóspedes, incluindo

  • Taxa de turismo (o montante dependerá da estância em que possui uma propriedade)
  • Taxas de serviço, incluindo roupa de cama, limpeza, check-in ou pequeno-almoço

Quanto custa a gestão do aluguer?

As empresas de gestão de alugueres cobram normalmente entre 30-35% (incluindo IVA) do rendimento bruto do aluguer.

Esta taxa deve cobrir:

  • Marketing e distribuição (Airbnb, Booking.com, Marriott Villas, etc.)
  • Comunicação com os hóspedes (antes, durante e após a estadia)
  • Preços dinâmicos e otimização do desempenho
  • Coordenação de fornecedores, limpeza, roupa de cama, artigos de higiene e cestos de boas-vindas
  • Serviços aos hóspedes e apoio ao estilo concierge

Alguns operadores (por exemplo, Emerald Stay) oferecem agora pagamentos mensais aos proprietários em vez de trimestrais, melhorando o fluxo de caixa.

O que não está incluído nas comissões de uma empresa de gestão de alugueres?

É importante não confundir gestão de propriedades com gestão de alugueres. Serviços como o tratamento de correio, a gestão de reparações ou a colocação de artigos de substituição são muitas vezes cobrados extra ad hoc ou através de contratos de manutenção mensais.

Posso reclamar o IVA sobre os serviços que utilizo?

Sim. Pode recuperar 20% de IVA sobre os serviços e compras relacionados com a atividade de aluguer, desde que sejam prestados por uma empresa registada em França. Isto inclui a gestão do arrendamento, os serviços públicos, a manutenção e os trabalhos manuais, o mobiliário (com um inventário pormenorizado).

Não pode recuperar o IVA dos 10% devidos sobre a tarifa nocturna

Por quanto devo alugar o meu imóvel nos Alpes franceses?

Como posso estabelecer um preço por noite?

A sua agência de aluguer poderá aconselhá-lo sobre o valor da sua tarifa nocturna com base em comparações de mercado, tendências do resort, sazonalidade, comodidades (jacuzzi, sala de botas, sauna, lareira), design e feedback dos hóspedes.

As previsões de aluguer baseadas em dados são agora a norma, com algumas agências a utilizarem ferramentas de IA para gerar projecções realistas de desempenho a cinco anos com base nas condições de mercado e nas caraterísticas da propriedade. Para maximizar o retorno, também é importante adotar uma estratégia de preços dinâmica - ajustando as tarifas em tempo real com base na procura real. Isto permite-lhe capitalizar nos períodos de pico e oferecer preços mais competitivos durante os meses mais calmos para manter níveis de ocupação saudáveis.

É importante ter em conta que as propriedades podem levar duas ou três épocas para atingir o seu potencial máximo. Quando as propriedades entram pela primeira vez no mercado de arrendamento, não têm avaliações ou reservas de retorno, pelo que a taxa nocturna e a ocupação começarão num ponto mais baixo e subirão gradualmente.

Qual é a diferença entre os preços de inverno e de verão?

O inverno é a época alta em todas as estâncias dos Alpes franceses, embora algumas estâncias também tenham épocas de verão muito preenchidas. Os principais períodos do inverno incluem o Natal, o Ano Novo, as férias escolares de fevereiro e a Páscoa. Pode esperar que os preços de verão se situem no intervalo das semanas de período baixo durante os meses de inverno.

Devo estabelecer um número mínimo de noites para os meus hóspedes ficarem?

Durante o inverno, você ou a sua agência podem exigir um mínimo de sete noites de estadia, com check-in e check-out num dia designado. Tenha em atenção que nem todas as agências funcionam desta forma, no entanto, alguns agentes oferecem flexibilidade para maximizar as reservas com mais volume de negócios.

Durante o verão, as agências podem ser mais flexíveis relativamente às estadias mínimas, sendo a norma três a cinco noites.

Glossário

Termos-chave e pontos a ter em conta ao alugar a sua propriedade nos Alpes franceses A indústria tem muitos termos e normas associados, com os quais os proprietários podem não estar familiarizados antes de alugar uma casa em França. Explicamo-los aqui:

  • Canais de reserva

    A sua agência escolhida irá provavelmente comercializar as suas propriedades em vários canais de reserva, incluindo Airbnb, Booking.com, Homeaway e Expedia.

    É importante ter em conta que as propriedades podem levar duas a três épocas para atingir o seu potencial máximo. Quando as propriedades entram pela primeira vez no mercado de arrendamento, não têm avaliações ou reservas de retorno, pelo que a taxa nocturna e a ocupação começarão num ponto mais baixo e subirão gradualmente.

  • Taxas do canal de reservas

    Cada canal de reservas cobrará uma taxa sobre a tarifa por noite, sendo que o custo exato depende do canal. A maioria dos canais cobrará cerca de 16% da tarifa nocturna, embora as agências por vezes contrariem estas taxas inflacionando o preço do hóspede em conformidade.

  • Mobilado

    A sua propriedade deve estar mobilada durante todo o ano.

  • Preço por noite

    Esta é a tarifa que o hóspede paga pela sua propriedade antes de quaisquer custos adicionais serem tidos em conta. Normalmente, as agências cobram apenas uma comissão sobre a tarifa por noite. O IVA também só é cobrado sobre a tarifa nocturna.

  • Serviços

    Os serviços obrigatórios que devem ser prestados; as agências podem optar por oferecer entre roupa de cama, limpeza, check-in ou pequeno-almoço. Os hóspedes pagam normalmente a totalidade destes serviços, exceto se o proprietário preferir reduzir a taxa de serviço para o hóspede, contribuindo para a taxa.

  • Dormidas

    O número de pessoas que uma propriedade acomoda, o que nem sempre coincide com o número de quartos devido a espaços extra para dormir, como cantos de montanha e sofás-cama.

  • Taxa de turismo

    Os hóspedes adultos têm sempre de pagar a taxa de turismo em cada noite da sua estadia. O montante, que depende de cada estância, pode ser consultado no sítio Web "taxe sejour". É importante notar que a Airbnb paga o taxe de sejour diretamente ao Estado, ao passo que os outros canais de reserva e as reservas diretas devem ser declarados e pagos pela agência de gestão ou pelo proprietário. As declarações podem ser mensais, como é o caso de Val d'Isére, ou bianuais, como em Alpe d'Huez.

  • IVA

    Está sujeito ao pagamento de 10% de IVA, não reembolsável, sobre a tarifa nocturna das reservas.

Os conselhos fornecidos pela Athena Advisers são apenas para informação geral e recomendamos que fale com consultores jurídicos e com a sua agência de gestão de alugueres para obter mais detalhes. A Athena Advisers não pode ser responsabilizada pelo regime do IVA, incluindo o direito a quaisquer deduções, nem pode ser responsabilizada por qualquer reavaliação fiscal efectuada contra o proprietário.