Quando se trata de comprar imóveis em França, há muitos aspetos legais a considerar antes de assinar a escritura final de compra e venda. Desde decidir se deve comprar o seu novo imóvel como pessoa singular ou através de uma sociedade, para reduzir a sua responsabilidade sobre o imposto sobre o património imobiliário francês* ou otimizar a herança dos seus filhos, é importante fazer a sua pesquisa antes de comprar. Para o ajudar a ultrapassar a burocracia, encontrará abaixo a nossa visão geral das opções de veículos de investimento, com os prós e os contras de cada estrutura, além de uma rápida análise sobre o que precisa para comprar imóveis como não residente em França. Antes de comprar, recomendamos sempre que fale com o seu próprio consultor jurídico (a Athena Advisers pode encaminhá-lo para a pessoa certa especializada na área) para garantir que escolhe a melhor estratégia de investimento adequada à sua situação.

*O imposto sobre o património só se aplica aos seus ativos em França acima de um passivo líquido de 1,3 milhões de euros por agregado fiscal. Por exemplo, se o seu imóvel custar 2 milhões de euros e tiver uma hipoteca de 701 000 euros, estará abaixo do limiar do imposto sobre o património.

Investir como não residente em França

Se pretende comprar um imóvel como não residente, a boa notícia é que, atualmente, não existem restrições à compra de imóveis em França. No entanto, para obter uma hipoteca junto de uma instituição financeira francesa, você e os seus co-proprietários, incluindo quaisquer filhos com mais de dezoito anos, terão de cumprir determinados critérios com base nos seus rendimentos, no seu estado civil e de residência, bem como no seu país de origem, dependendo do seu tratado de dupla tributação com a França.

Quando decide comprar um imóvel em França como pessoa singular ou família, se não optar por respeitar as leis de sucessão do seu país de nacionalidade, o seu imóvel ficará sujeito à lei de sucessão francesa - quer seja ou não residente em França. Neste caso, como herdeiros do seu património, os seus filhos poderão ter de pagar o imposto sucessório e também terão de estar de acordo quando se tratar de revender o imóvel no futuro.

Investir como uma estrutura SCI

Muitas famílias optam por contornar estas questões de herança através da criação de uma estrutura SCI (Société Civile Immobilière). O objetivo de uma SCI é comprar, possuir e gerir imóveis como um grupo de acionistas e não como um casal ou família. Fácil de criar, com uma SCI já não precisa de um notário para tratar do seu património, pode contornar a divisão obrigatória dos bens entre os seus filhos ao abrigo da lei francesa e pode também obter mais liquidez ao dividir os ativos, caso decida vender as suas ações.

Vantagens de escolher uma estrutura SCI

  • Sendo uma empresa familiar, a transparência fiscal aplica-se às SCI, pelo que os acionistas são tributados numa base individual e não numa base empresarial.

  • Se o imóvel for a sua residência principal e não for utilizado para arrendamento, a criação de uma SCI pode ajudá-lo a otimizar o seu legado.

    Legalmente, pode transferir ações para os seus filhos e outros membros da família através de uma doação isenta de impostos até um valor máximo de quinze em quinze anos.

  • Em alternativa, se o imóvel adquirido não for a sua residência principal, pode beneficiar de uma isenção gradual do imposto sobre as mais-valias e dos encargos sociais a partir do quinto ano de propriedade e de uma isenção total de impostos após 22 e 30 anos de propriedade, respetivamente.

Desvantagens de escolher uma estrutura SCI

  • Se está a planear obter uma hipoteca para financiar o seu imóvel, todos os membros da SCI terão de cumprir os requisitos financeiros e legais do banco, incluindo quaisquer filhos com idade superior a dezoito anos.

  • De acordo com as regras da SCI, para evitar o pagamento do imposto sobre as sociedades e permanecer no regime de tributação individual, só pode arrendar o seu imóvel sem mobília, o que lhe dá menos flexibilidade se desejar recuperar o seu imóvel em qualquer momento durante o contrato de arrendamento de três anos.

    Se pretender arrendar o imóvel mobilado a curto prazo, a SCI pode tornar-se não transparente e, por conseguinte, desencadear o regime do imposto sobre as sociedades.

    Consulte a nossa recomendação abaixo caso decida arrendar mobilado.

  • Além disso, a criação de uma SCI implica o pagamento de taxas legais e, como acionistas, terá também de realizar uma reunião anual e apresentar relatórios da empresa todos os anos.

Investir como uma estrutura SARL Famille

Se tenciona arrendar o seu imóvel mobilado quando não estiver em residência, uma SCI pode não ser a solução mais vantajosa, uma vez que as SCI se tornam opacas e, por conseguinte, sujeitas ao imposto sobre as sociedades se o seu rendimento de arrendamento for igual ou superior a 10% do volume de negócios anual da empresa.

Em vez disso, pode considerar a possibilidade de criar uma SARL Famille (Société A Responsabilité Limitée de Famille). Uma estrutura transparente concebida para cobrir atividades comerciais como arrendamentos mobilados, a criação de uma SARL Famille pode ajudá-lo a tirar partido do regime francês LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) para arrendamentos de curta duração ou regime para hoteleiro, podendo também beneficiar da redução gradual do imposto sobre as mais-valias para pessoas singulares.

Vantagens de escolher uma estrutura SARL Famille

  • Com uma SARL Famille, cada acionista é tributado proporcionalmente às suas ações individuais com base nos rendimentos de arrendamento recebidos durante o ano.
  • Os não residentes podem achar mais fácil obter uma hipoteca francesa com alguns bancos ao comprar através de uma SARL Famille do que como pessoa singular.
  • Tal como a SCI, a compra do seu imóvel através de uma SARL Famille permite-lhe otimizar a herança dos seus filhos através de doações isentas de impostos. Como acionista, pode transferir uma determinada percentagem das suas ações para os seus filhos e netos de quinze em quinze anos, garantindo que estes não terão de pagar imposto sucessório sobre estas doações. Tem também a possibilidade de adicionar os seus filhos (mesmo os menores de 18 anos) aos acionistas da empresa, atribuindo-lhes uma parte do capital. Através da contabilidade e à medida que a dívida da empresa é reembolsada, a sua parte de capital aumenta de valor, desencadeando pouco ou nenhum imposto sucessório.
  • Ao calcular a responsabilidade do seu imposto sobre o património em França, declara apenas 80% do valor do ativo. Assim, na prática, quando arrendar o seu imóvel mobilado e tiver recebido uma redução do IVA sobre o preço de compra, só declarará um valor equivalente ao preço sem IVA.
  • Qualquer filho acionista maior de 18 anos é considerado como outro agregado fiscal, permitindo-lhe assim beneficiar de outro limiar de imposto sobre o património de 1,3 milhões de euros para além do seu próprio limiar fiscal.

Desvantagens de escolher uma estrutura SARL Famille

  • Uma vez que a SARL Famille será a entidade jurídica proprietária do seu imóvel, terá de planear com antecedência para o momento em que um ou todos os acionistas queiram colocar o imóvel no mercado ou transferir as suas ações, para garantir que os outros acionistas tenham prioridade na compra dessas ações.
  • Os acionistas de uma SARL Famille devem ser membros da mesma família ou parentes diretos por casamento ou parceria civil
  • A criação da SARL Famille e o registo da empresa implicarão uma taxa de instalação de cerca de 2000 euros e você ou o seu contabilista terão de preparar e apresentar as contas anuais da empresa.

Declaração de exoneração de responsabilidade: Este artigo destina-se apenas a fins de informação geral e não pretende ser utilizado como aconselhamento jurídico. Deve sempre obter aconselhamento jurídico profissional antes de tomar, ou abster-se de tomar, qualquer ação com base no conteúdo deste artigo. A informação publicada neste artigo não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou outro aconselhamento profissional por parte da Athena Advisers ou de qualquer uma das nossas filiais.