Comprar um imóvel em Lisboa não é apenas um investimento fantástico em termos de estilo de vida, mas é também uma excelente oportunidade para gerar rendimentos de arrendamento. O nosso guia 2024 para arrendar uma propriedade em Lisboa explica como arrendar a sua casa, os impostos a pagar, as principais considerações e como os nossos serviços de gestão de arrendamento na Athena Advisers o podem ajudar a navegar no mercado de arrendamento de Lisboa.
Tipos de arrendamento em Lisboa
Ao escolher a forma como pretende arrendar a sua propriedade em Lisboa, terá de pensar na forma como planeia utilizar pessoalmente a residência. Pretende utilizar o seu apartamento em Lisboa durante uma parte do ano e pretende gerar um rendimento adicional? Ou está à procura de um investimento a longo prazo com mais estabilidade? Se está a considerar arrendar a sua propriedade em Lisboa a curto prazo, terá de se certificar de que o arrendamento a curto prazo é permitido no seu distrito.
Arrendamento de curta duração
Os arrendamentos de curta duração em Lisboa, que podem ir de um dia a um ano, exigem que os proprietários tenham uma licença de curta duração, também designada por licença AL. No entanto, estes arrendamentos estão fortemente restringidos em toda a capital.
Arrendamento de média duração
Fazendo a ponte entre a longa e a curta duração, os arrendamentos de média duração em Lisboa abrangem entre 30 dias e um ano. Ao contrário dos arrendamentos de curta duração, o proprietário não precisa de ter uma licença AL e os arrendamentos de média duração são abrangidos pelas mesmas regras de arrendamento em Portugal que os arrendamentos de longa duração.
Arrendamento de longa duração
Abrangendo reservas superiores a um ano, os arrendamentos de longa duração em Lisboa não necessitam de licença AL.
Pagar imposto sobre o rendimento do arrendamento em Portugal
O montante total do imposto sobre o rendimento (também chamado IRS) sobre os rendimentos do arrendamento varia consoante o proprietário seja ou não residente fiscal em Portugal e a base do arrendamento. De seguida, apresentamos uma indicação dos impostos que os proprietários de casas em Lisboa podem pagar.
Arrendamento de curta duração
- Residentes fiscais em Portugal: IRS até 16,8% (ou 24% numa área restrita)
- Não residentes em Portugal: o IRS é fixado em 8,75% do rendimento total (se estiver sujeito a restrições numa área restrita)
Para ambos, o IVA é cobrado a 6%, apenas sobre a taxa noturna de cada reserva, o que significa que os proprietários que têm uma licença em seu nome terão invariavelmente um crédito de IVA que, sob certas condições, pode ser reclamado. É possível deduzir os custos diretos de algumas despesas de arrendamento, como a eletricidade, a água, a Internet, a gestão do arrendamento, a limpeza, etc.
Arrendamento de longa duração
- Residentes: IRS até 28%*
- Não residentes: taxa fixa de IRS de 28%
O IVA é cobrado a uma taxa fixa de 23%, independentemente do facto de o proprietário ser ou não residente fiscal.
*O imposto é coberto pelo valor total das rendas recebidas deduzindo IMI, Seguro Multirriscos, Obras de Conservação/Manutenção, Condomínio/Manutenção, Imposto de Selo.
Arrendamento de média duração
Se o proprietário tiver uma licença de curta duração, terá as mesmas taxas de imposto que os arrendamentos de curta duração que foram descritos acima. No entanto, se não tiver uma licença de AL, terá de pagar imposto de acordo com o regulamento de arrendamento de longa duração de Lisboa.
Arrendamento de curta duração em Lisboa
O que é uma licença AL?
Abreviatura de Alojamento Local, uma licença AL é uma licença de arrendamento turístico que se aplica a pequenas propriedades de arrendamento, como apartamentos e moradias. As principais diferenças entre um imóvel para arrendamento tradicional e um imóvel em Lisboa com licença AL são as regras e uma residência com licença AL tem de estar mobilada, uma vez que estes alojamentos se destinam predominantemente a turistas.
O arrendamento de curta duração em Lisboa tem ainda obrigações legais adicionais, tais como: comunicar ao SEF, pagar a Taxa Turística, equipar a residência com elementos de higiene e segurança (extintor, placa de AL, manta anti-fogo, livro de reclamações, manual da casa em quatro línguas diferentes), adquirir a licença de AL, mobilar o imóvel e assegurar a instalação de todos os serviços (água, eletricidade e Wi-Fi).
Como obter uma licença AL em Portugal
Quando o alojamento de curta duração é registado em nome do proprietário, este tem de faturar os seus serviços de alojamento de curta duração diretamente ao Hóspede, com o seu serviço de gestão de alojamento a faturar a comissão ao proprietário e a pagar ao proprietário a receita do arrendamento.
Quando a licença é registada em nome do proprietário, é necessário:
- Proprietário individual: Abrir atividade junto da Autoridade Tributária com o CAE 55201, na Categoria B. Dependendo do seu enquadramento e entendimento da melhor opção fiscal, poderá ou não estar isento de IVA. Dada a natureza do serviço de curta duração, o mesmo não é aplicável a Retenção na Fonte.
- Proprietário da Empresa: Deve ter a atividade de arrendamento de curta duração definida no Objeto Social e ativar o CAE 55201 junto da AT, estando sempre sujeito a IVA e não se aplicando a Retenção na Fonte.
Existe a possibilidade de registar o número da licença em nome da empresa gestora do arrendamento. Oferecemos este serviço na Athena Advisers mediante o pagamento de uma taxa. A vantagem é que, se vender o imóvel no futuro e o bairro já não conceder licenças AL, o futuro proprietário poderá continuar a arrendar o imóvel a curto prazo. Isto fará com que a sua propriedade pareça mais atrativa quando se trata de revender também.
Quanto custa arrendar o seu imóvel em Portugal a curto prazo?
Dentro do mercado de curto prazo, existem alguns custos a considerar:
- Seguro (obrigatório para a licença AL) – Taxa anual
- Serviços públicos (água, eletricidade e wi-fi) – Taxa mensal
- Honorários do contabilista/advogado: Honorários mensais ou adhoc recorrentes
- Despesas de condomínio – Normalmente trimestrais
- Impostos sobre a propriedade + imposto sobre o rendimento – Taxa contínua
- Custos de gestão do arrendamento – Taxa contínua
Se assinar com a Athena Advisers, pode escolher entre um menu de serviços, incluindo o registo AL, a instalação de serviços públicos, uma sessão fotográfica profissional, um estilista de sessão fotográfica e muito mais.
O que acontece se a minha propriedade ainda estiver em construção e a zona estiver prestes a tornar-se uma área AL restrita?
Pode registar uma licença em nome de uma empresa, o que significa que o novo proprietário poderá continuar a explorar arrendamentos de curta duração se decidir vender no futuro. Isto também tornará a sua revenda mais competitiva no mercado imobiliário de Lisboa. Na Athena Advisers, podemos ajudá-lo no processo de registo de uma nova licença.
Preparar o seu imóvel para arrendamento
Um ponto que consideramos importante é não exagerar na decoração. Cada propriedade deve ter alguma personalidade e charme, para não falar de mobiliário de boa qualidade, mas oferecer uma casa repleta de objetos pessoais pode não ser adequado para o mercado de arrendamento. Se precisar de ajuda para encontrar um designer de interiores, não hesite em entrar em contacto. A nossa equipa de gestão de arrendamento pode pô-lo em contacto com um designer criativo e de confiança do nosso pequeno livro negro.
Curto prazo
Para este tipo de arrendamento, temos mais flexibilidade para conceber uma parede de afirmação com papel de parede divertido ou ter uma poltrona com um padrão apelativo, porque queremos que as pessoas vivam a casa como parte da sua viagem, embora isso não signifique que não possa também ser simples. Mantenha os objetos fáceis de limpar e de manusear, mas não tenha medo de criar um espaço único – utilize cores e exiba objetos marcantes em vez de objetos pequenos ou delicados que se podem partir facilmente. Opte por algumas peças de decoração grandes, como jarras XL com alguns ramos e folhas, ou uma peça de mobiliário que se destaque. Estas peças únicas irão melhorar a imagem da sua propriedade e oferecer aos hóspedes algo para recordar, levando-os a deixar comentários elogiosos após a sua estadia.
Média duração
A maioria das pessoas que procuram este tipo de arrendamento em Portugal, podem necessitar de um local confortável para trabalhar, pelo que é altamente recomendável que tenha um espaço de trabalho confortável. Em termos de decoração, é bom que o imóvel esteja decorado mas de forma mais subtil. Pense que deve ser confortável para viver, ter todos os itens essenciais, mas não deve ser decorado com o seu cunho pessoal.
Longa duração
Ao projetar uma casa para arrendar em Portugal, deve ter em conta que os inquilinos de longa duração irão personalizar os espaços para os tornar seus. Assim sendo, o mobiliário e a decoração devem ser simples.
Funcionalidade
Outro fator importante é a praticidade. É preciso ter em mente o panorama geral e não projetar um espaço só para si. As propriedades têm de estar preparadas para acolher qualquer pessoa e receber um grupo de amigos para jantar, ou uma família com crianças pequenas, por isso tem de ser prático, funcional e ergonómico. Ofereça camas de solteiro que possam ser combinadas numa cama de casal para máxima flexibilidade, considere a possibilidade de guardar bancos dobráveis extra num armário e tenha alguns cobertores num cesto na varanda, bem como uma mesa de apoio suficientemente grande para alguém colocar o seu computador portátil para trabalhar.
A Athena Advisers pode ajudá-lo com todos os tipos de arrendamentos em Portugal – curtos, médios ou longos. Desde o início, quando compra a propriedade, podemos ajudá-lo no processo de decisão do melhor designer de interiores, na instalação de serviços públicos, certificando-nos de que temos todas as chaves para facilitar as nossas operações diárias. Sempre que a sua propriedade em Portugal estiver pronta para receber hóspedes, damos-lhes as boas-vindas e certificamo-nos de que estamos disponíveis a partir do momento em que estiverem interessados em reservar a sua propriedade.
Oferecemos vários pacotes de serviços à sua escolha, quer seja ser o seu "pé no chão" para tratar de tudo, desde a aquisição de uma licença AL até à otimização da comercialização online da sua casa em Portugal.
Todas as informações acima devem ser validadas e explicadas em pormenor, e personalizadas a cada caso, tendo em conta a realidade de cada Proprietário. A Athena Advisers oferece conselhos gerais, mas cada Proprietário deve validá-los com um Contabilista.
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