Att köpa en fastighet i Lissabon är inte bara en fantastisk livsstilsinvestering, utan det är också ett utmärkt tillfälle att generera hyresintäkter. Vår 2024-guide till att hyra ut en fastighet i Lissabon förklarar hur du hyr ut ditt hem, vilka skatter som ska betalas, viktiga överväganden och hur våra hyresförvaltningstjänster services på Athena Advisers kan hjälpa dig att navigera på Lissabons hyresmarknad.
Typer av uthyrning i Lissabon
När du väljer hur du vill hyra ut din fastighet i Lissabon måste du tänka på hur du personligen planerar att använda bostaden. Vill du använda din lägenhet i Lissabon under en del av året och generera ytterligare inkomst? Eller letar du efter en långsiktig investering med mer stabilitet? Om du funderar på att hyra ut din fastighet i Lissabon på kort sikt måste du se till att korttidsuthyrning är tillåten i ditt distrikt.
Korttidsuthyrning
Korttidsuthyrning i Lissabon sträcker sig från en dag upp till ett år och kräver att ägarna har en korttidslicens som också kallas en AL-licens. Dessa uthyrningar är dock starkt begränsade i hela huvudstaden.
Mellanlång uthyrning
Mellanlång uthyrning i Lissabon överbryggar klyftan mellan långtids- och korttidsuthyrning och täcker mellan 30 dagar och ett år. Till skillnad från korttidsuthyrning behöver ägaren inte ha en AL-licens och mellanlång uthyrning omfattas av samma hyresregler i Portugal som långtidsuthyrning.
Långtidsuthyrning
Långtidsuthyrning i Lissabon täcker bokningar som överstiger ett år och kräver inte en AL-licens.
Betala skatt på hyresintäkter i Portugal
Beloppet för total inkomstskatt (även kallad IRS) på hyresintäkter varierar beroende på om ägaren är skattemässigt bosatt i Portugal och hyresbasen. Nedan har vi gett en indikation på de skatter som husägare i Lissabon kan betala.
Korttidsuthyrning
- Skattemässigt bosatta i Portugal: IRS upp till 16,8% (eller 24% i ett begränsat område)
- Icke-bosatta i Portugal: IRS är fastställd till 8,75% av den totala inkomsten (om inom begränsning i ett begränsat område)
För båda debiteras moms med 6%, endast för nattpriset för varje bokning, vilket innebär att husägare som har en licens i sitt namn alltid kommer att ha en momskredit som, under vissa förutsättningar, kan krävas tillbaka. Det är möjligt att dra av de direkta kostnaderna för vissa hyreskostnader såsom el, vatten, internet, hyresförvaltning, städning etc.
Långtidsuthyrning
- Bosatta: IRS upp till 28%*
- Icke-bosatta: fast 28% IRS-skattesats
Moms debiteras med en schablonsats på 23%, oavsett om ägaren är skattemässigt bosatt eller inte.
*Skatten täcks av det totala beloppet för de mottagna hyrorna med avdrag för IMI, Multi-Risk Insurance, Conservation Maintenance works, Condominium/Maintenance, Stamp Duty.
Mellanlång uthyrning
Om ägaren har en korttidslicens kommer de att ha samma skattesatser som korttidsuthyrning som har beskrivits ovan. Men om de inte har en AL-licens måste de betala skatt enligt Lissabons långtidsuthyrningsregler.
Korttidsuthyrning i Lissabon
Vad är en AL-licens?
Kort för Alojamento Local, en AL-licens är en turistuthyrningslicens som gäller för små hyresfastigheter properties som lägenheter och villor. De viktigaste skillnaderna mellan en traditionell hyresfastighet och en fastighet i Lissabon med en AL-licens är reglerna och en bostad med en AL-licens måste vara möblerad eftersom dessa boenden främst tillgodoser turister.
Korttidsuthyrning i Lissabon har också ytterligare juridiska skyldigheter, till exempel: att kommunicera till SEF, betala turistskatt och utrusta bostaden med hälso- och säkerhetsartiklar (brandsläckare, AL-skylt, brandfilt, klagomålsbok, husmanual på fyra olika språk), förvärva en AL-licens, möblera fastigheten och se till att alla verktyg är installerade (vatten, el och Wi-Fi).
Hur man får en AL-licens i Portugal
När korttidsuthyrningen är registrerad i husägarens namn måste husägaren fakturera sina korttidsuthyrningstjänster services direkt till gästen, med deras hyresförvaltningstjänst som fakturerar provisionen till husägaren och betalar husägaren hyresintäkter.
När licensen är registrerad på uppdrag av husägaren är det nödvändigt att:
- Individuell husägare: Öppna aktivitet med skattemyndigheten med CAE 55201, i kategori B. Beroende på dess ramverk och förståelse för det bästa skattealternativet kan det vara eller inte vara befriat från moms. Med tanke på karaktären av korttidstjänsten är detsamma inte tillämpligt på källskatt.
- Företagsägare: Måste ha korttidsuthyrningsaktivitet definierad i bolagsordningen och aktivera CAE 55201 med skattemyndigheten, alltid vara föremål för moms och inte tillämpa källskatt.
Det finns en möjlighet att registrera licensnumret under hyresförvaltningsföretagets namn. Vi erbjuder denna tjänst hos Athena Advisers mot en avgift. Fördelen med detta är att om du säljer fastigheten i framtiden och distriktet eller stadsdelen inte längre beviljar AL-licenser, kommer den framtida ägaren fortfarande att kunna hyra ut fastigheten på korttidsbasis. Detta kommer också att göra din fastighet mer attraktiv när det gäller återförsäljning.
Hur mycket kostar det att hyra ut din fastighet i Portugal på kort sikt?
Inom korttidsmarknaden finns det några kostnader att tänka på:
- Försäkring (obligatorisk för AL-licens) – Årlig avgift
- Verktyg (vatten, el och wi-fi) – Månadsavgift
- Avgifter för revisor/advokat: Månadsvis eller ad hoc återkommande avgift
- Bostadsrättsavgifter – Vanligtvis kvartalsvis
- Fastighetsskatt + inkomstskatt – Löpande avgift
- Kostnader för hyresförvaltning – Löpande avgift
Om du tecknar avtal med Athena Advisers kan du välja från en meny med tjänster inklusive AL-registrering, installation av verktyg, en professionell fotografering, en fotostylist och mer.
Vad händer om min fastighet fortfarande är under uppbyggnad och zonen är på väg att bli ett begränsat AL-område?
Du kan registrera en licens under ett företagsnamn, vilket innebär att den nya husägaren fortfarande kommer att kunna bedriva korttidsuthyrning om du bestämmer dig för att sälja i framtiden. Detta kommer också att göra din återförsäljning mer konkurrenskraftig på fastighetsmarknaden i Lissabon. På Athena Advisers kan vi hjälpa dig med processen att registrera en ny licens.
Förbereda din fastighet för uthyrning
En punkt som vi skulle anse vara viktig är att inte överdekorera. Varje fastighet bör ha en viss personlighet och charm, för att inte tala om möbler av god kvalitet, men att erbjuda ett hem som är fullt av personliga föremål kanske inte är lämpligt för hyresmarknaden. Om du behöver hjälp med att hitta en inredningsarkitekt, tveka inte att höra av dig. Vårt hyresförvaltningsteam kan sätta dig i kontakt med en kreativ, pålitlig designer från vår lilla svarta bok.
Korttidsuthyrning
För denna typ av uthyrning har vi mer flexibilitet att designa en uttalande vägg med funky tapeter eller ha en iögonfallande mönstrad fåtölj eftersom vi vill att människor ska uppleva huset som en del av sin resa, men det betyder inte att det inte också kan vara enkelt. Håll föremålen lätta att rengöra och hantera, men var inte rädd för att skapa ett unikt utrymme – använd färger och visa upp uttalande föremål snarare än små eller ömtåliga föremål som lätt kan gå sönder. Välj bara några få stora inredningsdetaljer, till exempel XL-burkar med några kvistar och blad, eller en utstickande möbel. Dessa unika föremål kommer att förbättra din fastighetens image och erbjuda gästerna något att minnas, vilket får dem att lämna fantastiska recensioner efter sin vistelse.
Mellanlång uthyrning
De flesta som letar efter denna typ av uthyrning i Portugal kan behöva en bekväm plats att arbeta på, så det rekommenderas starkt att ha bekvämt skrivbordsutrymme. När det gäller dekoration är det bra att fastigheten är dekorerad men mer subtilt. Tänk att det ska vara bekvämt att bo i, ha alla viktiga saker, men bör inte dekoreras med din personliga prägel.
Långtidsuthyrning
När vi designar för uthyrning i Portugal bör vi komma ihåg att långtidshyresgäster kommer att anpassa utrymmena för att göra dem till sina egna. Med detta sagt bör möbler och inredning hållas enkla.
Funktionalitet
En annan viktig faktor är praktisk användbarhet. Vi måste ha helhetsbilden i åtanke och inte utforma ett utrymme bara för oss själva. Fastigheter måste vara redo att ta emot vem som helst och vara värd för en grupp vänner på middag eller en familj med små barn, så det måste vara praktiskt, funktionellt och ergonomiskt. Erbjud enkelsängar som kan kombineras till en dubbelsäng för maximal flexibilitet, överväg att förvara extra hopfällbara stolar i ett skåp och ha ett par filtar i en korg på balkongen, samt ett sidobord som är tillräckligt stort för att någon ska kunna placera sin bärbara dator för att arbeta på.
Athena Advisers kan hjälpa dig med alla typer av uthyrningar i Portugal – korta, mellanlånga eller långa. Från allra första början när du köper fastigheten kan vi hjälpa dig med processen att bestämma den bästa inredningsarkitekten, installera verktyg och se till att vi har alla nycklar för att underlätta vår dagliga verksamhet. När din fastighet i Portugal är redo att ta emot gäster kommer vi att välkomna dem och se till att vi är tillgängliga från det ögonblick de är intresserade av att boka din fastighet.
Vi erbjuder olika tjänstepaket som du kan välja mellan, oavsett om det är att vara dina "stövlar på marken" för att ta hand om allt från att förvärva en AL-licens till att optimera onlinekommersialiseringen av ditt hem i Portugal.
All ovanstående information bör valideras och förklaras i detalj och anpassas till varje enskilt fall, med tanke på varje ägares verklighet. Athena Advisers erbjuder breda råd, men varje husägare bör validera med en revisor.
.jpg)
