När det gäller köp av fastighet i Frankrike finns det många juridiska aspekter att ta hänsyn till innan du skriver under det slutliga köpebrevet. Från att bestämma om du ska köpa din nya fastighet som privatperson eller genom ett företag, till att minska ditt ansvar för fransk fastighetsförmögenhetsskatt* eller optimera dina barns arv, är det viktigt att göra din research innan du köper. För att hjälpa dig att ta dig igenom byråkratin hittar du vår översikt över alternativ för investeringsmedel nedan med för- och nackdelar för varje struktur samt en snabb titt på vad du behöver för att köpa fastigheter som utländsk medborgare i Frankrike. Innan du köper rekommenderar vi alltid att du talar med din egen juridiska rådgivare (Athena Advisers kan hänvisa dig till rätt person som är specialiserad inom området) för att säkerställa att du väljer den bästa investeringsstrategin som passar din situation.

*Förmögenhetsskatt gäller endast för dina tillgångar i Frankrike över en nettoskuld på 1,3 miljoner euro per skattehushåll. Om din fastighet till exempel kostar 2 miljoner euro och du har en inteckning på 701 000 euro kommer du att ligga under tröskeln för förmögenhetsskatt.

Investera som utländsk medborgare i Frankrike

Om du vill köpa fastighet som utländsk medborgare är den goda nyheten att det för närvarande inte finns några restriktioner för att köpa fastigheter i Frankrike. För att få ett hypotekslån hos ett franskt finansinstitut måste du och dina gemensamma ägare, inklusive eventuella barn över arton år, dock uppfylla vissa kriterier baserade på din inkomst, din civilstånd och bostadsstatus, plus ditt ursprungsland beroende på dess dubbelbeskattningsavtal med Frankrike.

När du bestämmer dig för att köpa en fastighet i Frankrike som privatperson eller familj och inte väljer att följa arvslagen i det land där du är medborgare, kommer din fastighet att omfattas av fransk arvslagstiftning - oavsett om du är bosatt i Frankrike eller inte. I det här fallet kan dina barn som arvingar till din egendom mycket väl bli skyldiga att betala arvsskatt och de måste också vara överens när det gäller att sälja fastigheten vidare.

Investera som en SCI-struktur

Många familjer väljer att komma runt dessa frågor om arv genom att inrätta en SCI-struktur (Société Civile Immobilière). Syftet med ett SCI är att köpa, äga och förvalta fastigheter som en grupp aktieägare snarare än som ett par eller en familj. Ett SCI är enkelt att sätta upp och med ett SCI behöver du inte längre en notarie för att hantera din egendom, du kan kringgå den obligatoriska uppdelningen av egendom mellan dina barn enligt fransk lag och du kan också ge dig själv mer likviditet när du delar upp tillgångar om du bestämmer dig för att sälja dina aktier.

Fördelar med att välja en SCI-struktur

  • Som ett familjeägt företag gäller skattemässig transparens för SCI så att aktieägarna beskattas på individuell snarare än företagsbasis.

  • Om fastigheten är din huvudsakliga bostad och inte används som uthyrningsobjekt kan ett SCI hjälpa dig att optimera ditt arv.

    Juridiskt sett får du överföra aktier till dina barn och andra familjemedlemmar genom en skattefri gåva upp till ett maximalt värde vart femtonde år.

  • Alternativt, om den köpta fastigheten inte är din huvudsakliga bostad, kan du vara berättigad till avsmalnande undantag från din kapitalvinstskatt och sociala avgifter från år 5 av ägandet och helt befriad från beskattning efter 22 respektive 30 års ägande.

Nackdelar med att välja en SCI-struktur

  • Om du planerar att få ett hypotekslån för att finansiera din fastighet måste alla medlemmar i SCI uppfylla bankens ekonomiska och juridiska krav, inklusive eventuella barn över arton år.

  • Enligt SCI:s regler kan du, för att undvika att betala bolagsskatt och fortsätta att omfattas av individuell beskattning, endast hyra ut din fastighet omöblerad, vilket ger dig mindre flexibilitet om du vill återfå din fastighet någon gång under det treåriga hyresavtalet.

    Om du avser att hyra ut fastigheten möblerad på korttidsbasis kan SCI bli icke-transparent och därmed omfattas av bolagsskattesystemet.

    Se vår rekommendation nedan om du bestämmer dig för att hyra möblerat.

  • Dessutom innebär inrättandet av ett SCI att du måste betala juridiska avgifter, och som aktieägare måste du också hålla ett årsmöte och lämna in bolagsrapporter varje år.

Investera som en SARL Famille-struktur

Om du planerar att hyra ut din fastighet möblerad när du inte är bosatt, kanske ett SCI inte är den mest fördelaktiga lösningen eftersom SCI blir ogenomskinligt och därför föremål för bolagsskatt om dina hyresintäkter motsvarar mer än 10% av företagets årliga omsättning.

Istället kanske du vill undersöka möjligheten att inrätta en SARL Famille (Société A Responsabilité Limitée de Famille). En transparent struktur som är utformad för att täcka kommersiell verksamhet som möblerad uthyrning, att skapa en SARL Famille kan hjälpa dig att dra nytta av Frankrikes LMNP-system (Location Meublée Non Professionnelle) för korttidsuthyrning eller regime para hotelier medan du också kan vara berättigad att dra nytta av den avsmalnande lättnaden av kapitalvinstskatt för individer.

Fördelar med att välja en SARL Famille-struktur

  • Med en SARL Famille beskattas varje aktieägare i proportion till sina individuella aktier baserat på hyresintäkterna som erhållits under året.
  • Icke-bosatta kan ha lättare att få en fransk inteckning med vissa banker när de köper genom en SARL Famille snarare än som en individ.
  • Precis som SCI kan du genom att köpa din fastighet via en SARL Famille optimera dina barns arv genom skattefri gåva. Som aktieägare har du rätt att överföra en viss andel av dina aktier till dina barn och barnbarn vart femtonde år, vilket säkerställer att de inte behöver betala arvsskatt på dessa gåvor. Du har också möjlighet att lägga till dina barn (även de som är under 18 år) till företagets aktieägare genom att ge dem en andel av kapitalet. Genom redovisning och när företagets skuld återbetalas växer deras andel av kapitalet i värde samtidigt som det utlöser liten eller ingen arvsskatt.
  • När du beräknar skulden för din förmögenhetsskatt i Frankrike deklarerar du bara 80% av tillgångens värde. Så om du hyr ut din fastighet möblerad och har fått en momsrabatt på inköpspriset, ska du i princip bara deklarera ett värde som motsvarar priset exklusive moms.
  • Alla barn i aktieinnehavet över 18 år betraktas som ett annat skattehushåll, vilket innebär att du kan dra nytta av ytterligare en förmögenhetsskattetröskel på 1,3 miljoner euro utöver din egen skattetröskel.

Nackdelar med att välja en SARL Famille-struktur

  • Eftersom SARL Famille kommer att vara det juridiska organ som äger din fastighet, måste du planera framåt för en tid då någon eller alla aktieägare vill antingen sätta fastigheten på marknaden eller överföra sina aktier för att säkerställa att de andra aktieägarna prioriteras för att köpa dessa aktier.
  • Företagets aktieägare i en SARL Famille måste vara medlemmar i samma familj eller direkta släktingar genom äktenskap eller civilt partnerskap
  • Att inrätta SARL Famille och företagsregistreringen kommer att innebära en installationsavgift på cirka 2 000 € och antingen du eller din revisor måste förbereda och lämna in årsredovisning.

Ansvarsfriskrivning: Denna artikel är endast avsedd för allmän information och är inte avsedd att användas som juridisk rådgivning. Du bör alltid inhämta professionell juridisk rådgivning innan du vidtar, eller avstår från att vidta, någon åtgärd baserad på innehållet i denna artikel. Den information som publiceras i denna artikel utgör inte juridisk, skattemässig eller annan professionell rådgivning från Athena Advisers eller från något av våra dotterbolag.