Acheter une propriété à Lisbonne n'est pas seulement un excellent investissement de style de vie, mais c'est aussi une formidable opportunité pour générer des revenus locatifs. Notre guide 2024 pour la location d'une propriété à Lisbonne explique comment louer votre bien, les taxes à payer, les points clés à considérer et comment nos services de gestion locative chez Athena Advisers peuvent vous aider à naviguer sur le marché locatif de Lisbonne.
Types de locations à Lisbonne
Lorsque vous choisissez comment vous souhaitez louer votre propriété à Lisbonne, vous devrez réfléchir à la manière dont vous prévoyez personnellement d'utiliser la résidence. Souhaitez-vous utiliser votre appartement à Lisbonne une partie de l'année et générer des revenus supplémentaires ? Ou recherchez-vous un investissement à long terme avec plus de stabilité ? Si vous envisagez de louer votre propriété à Lisbonne à court terme, vous devrez vous assurer que les locations à court terme sont autorisées dans votre quartier.
Locations à court terme
Allant d'un jour à un an, les locations à court terme à Lisbonne exigent que les propriétaires disposent d'une licence de court terme également appelée licence AL. Cependant, ces locations sont fortement restreintes dans toute la capitale.
Locations à moyen terme
Faisant le pont entre le long terme et le court terme, les locations à moyen terme à Lisbonne couvrent une période de 30 jours à un an. Contrairement aux locations à court terme, le propriétaire n'a pas besoin d'avoir une licence AL et les locations à moyen terme sont régies par les mêmes règles de location au Portugal que les locations à long terme.
Locations à long terme
Couvrant les réservations de plus d'un an, les locations à long terme à Lisbonne ne nécessitent pas de licence AL.
Payer des impôts sur les revenus locatifs au Portugal
Le montant total de l'impôt sur le revenu (également appelé IRS) sur les revenus locatifs variera selon que le propriétaire est ou non résident fiscal au Portugal et la base de location. Ci-dessous, nous avons donné une indication des taxes que les propriétaires à Lisbonne peuvent payer.
Locations à court terme
- Résidents fiscaux au Portugal : IRS jusqu'à 16,8 % (ou 24 % dans une zone restreinte)
- Non-résidents au Portugal : IRS fixé à 8,75 % du revenu total (si dans une zone restreinte)
Pour les deux, la TVA est facturée à 6 %, uniquement pour le tarif nocturne de chaque réservation, ce qui signifie que les propriétaires qui ont une licence à leur nom auront invariablement un crédit de TVA qui, sous certaines conditions, peut être récupéré. Il est possible de déduire les coûts directs de certaines dépenses locatives telles que l'électricité, l'eau, Internet, la gestion locative, le nettoyage, etc.
Locations à long terme
- Résidents : IRS jusqu'à 28 %*
- Non-résidents : taux IRS fixe de 28 %
La TVA est facturée à un taux fixe de 23 %, que le propriétaire soit ou non résident fiscal.
*L'impôt est calculé sur le montant total des loyers perçus en déduisant l'IMI, l'assurance multirisque, les travaux de conservation et d'entretien, les charges de copropriété/entretien, le droit de timbre.
Locations à moyen terme
Si le propriétaire dispose d'une licence de court terme, il aura les mêmes taux d'imposition que les locations à court terme qui ont été décrits ci-dessus. Cependant, s'il n'a pas de licence AL, il devra payer des impôts selon les réglementations de location à long terme de Lisbonne.
Locations à court terme à Lisbonne
Qu'est-ce qu'une licence AL ?
Abréviation d'Alojamento Local, une licence AL est une licence de location touristique qui s'applique aux petites propriétés locatives telles que les appartements et les villas. Les principales différences entre une propriété locative traditionnelle et une propriété à Lisbonne avec une licence AL sont les règles et une résidence avec une licence AL doit être meublée car ces logements s'adressent principalement aux touristes.
Les locations à court terme à Lisbonne ont également des obligations légales supplémentaires telles que : communiquer au SEF, paiement de la taxe de séjour, et équiper la résidence d'articles de santé et de sécurité (extincteur, panneau AL, couverture anti-feu, livre de réclamations, manuel de la maison en quatre langues différentes), obtenir une licence AL, meubler la propriété et s'assurer que tous les services publics sont installés (eau, électricité et Wi-Fi).
Comment obtenir une licence AL au Portugal
Lorsque la location à court terme est enregistrée au nom du propriétaire, le propriétaire doit facturer ses services de location à court terme directement au client, son service de gestion locative facturant la commission au propriétaire et versant au propriétaire les revenus locatifs.
Lorsque la licence est enregistrée au nom du propriétaire, il est nécessaire de :
- Propriétaire individuel : Ouvrir une activité auprès de l'administration fiscale avec le CAE 55201, en catégorie B. Selon son cadre et sa compréhension de la meilleure option fiscale, il peut être exempté ou non de TVA. Compte tenu de la nature du service à court terme, celui-ci n'est pas soumis à la retenue à la source.
- Propriétaire société : Doit avoir l'activité de location à court terme définie dans l'objet social et activer le CAE 55201 auprès de l'administration fiscale, étant toujours soumis à la TVA et n'appliquant pas de retenue à la source.
Il est possible d'enregistrer le numéro de licence au nom de la société de gestion locative. Nous offrons ce service chez Athena Advisers moyennant des frais. L'avantage est que si vous vendez la propriété à l'avenir et que le quartier ou le voisinage n'accorde plus de licences AL, le futur propriétaire pourra toujours louer la propriété à court terme. Cela rendra également votre propriété plus attractive lors de la revente.
Combien coûte la location de votre propriété au Portugal à court terme ?
Sur le marché de la location à court terme, il y a certains coûts à considérer :
- Assurance (obligatoire pour la licence AL) – Frais annuels
- Services publics (eau, électricité et wi-fi) – Frais mensuels
- Frais de comptable/avocat : Frais mensuels ou ponctuels récurrents
- Charges de copropriété – Généralement trimestrielles
- Taxes foncières + impôt sur le revenu – Frais continus
- Frais de gestion locative – Frais continus
En signant avec Athena Advisers, vous pouvez sélectionner parmi un menu de services incluant l'enregistrement AL, l'installation des services publics, une séance photo professionnelle, un styliste pour la séance photo et plus encore.
Que se passe-t-il si ma propriété est encore en construction et que la zone est sur le point de devenir une zone AL restreinte ?
Vous pouvez enregistrer une licence au nom d'une société, ce qui signifie que le nouveau propriétaire pourra toujours exploiter des locations à court terme si vous décidez de vendre à l'avenir. Cela rendra également votre revente plus compétitive sur le marché immobilier de Lisbonne. Chez Athena Advisers, nous pouvons vous aider dans le processus d'enregistrement d'une nouvelle licence.
Préparer votre propriété pour la location
Un point que nous considérons important est de ne pas trop décorer. Chaque propriété devrait avoir une certaine personnalité et du charme, sans oublier un mobilier de bonne qualité, mais offrir une maison débordant d'objets personnels peut ne pas convenir au marché locatif. Si vous avez besoin d'aide pour trouver un architecte d'intérieur, n'hésitez pas à nous contacter. Notre équipe de gestion locative peut vous mettre en contact avec un designer créatif et fiable de notre carnet d'adresses.
Court terme
Pour ce type de location, nous avons plus de flexibilité pour concevoir un mur d'accent avec du papier peint original ou avoir un fauteuil à motifs accrocheur car nous voulons que les gens vivent la maison comme partie de leur voyage, même si cela ne veut pas dire que cela ne peut pas aussi être simple. Gardez les articles faciles à nettoyer et à manipuler, mais n'ayez pas peur de créer un espace unique – utilisez des couleurs et exposez des pièces marquantes plutôt que de petits objets délicats qui peuvent facilement se casser. Optez simplement pour quelques grandes pièces décoratives, comme des pots XL avec des brindilles et des feuilles, ou un meuble remarquable. Ces pièces uniques amélioreront l'image de votre propriété et offriront aux clients quelque chose à retenir, les incitant à laisser des avis élogieux après leur séjour.
Moyen terme
La plupart des personnes qui recherchent ce type de location au Portugal peuvent avoir besoin d'un endroit confortable pour travailler, il est donc fortement recommandé d'avoir un espace bureau confortable. En termes de décoration, il est bon que la propriété soit décorée mais de manière plus subtile. Pensez qu'elle doit être confortable pour y vivre, avoir tous les articles essentiels, mais ne doit pas être décorée avec votre touche personnelle.
Long terme
Lors de la conception pour la location au Portugal, nous devons garder à l'esprit que les locataires à long terme personnaliseront les espaces pour les rendre à leur image. Cela dit, le mobilier et la décoration doivent rester simples.
Fonctionnalité
Un autre facteur important est la praticité. Nous devons avoir une vue d'ensemble et ne pas concevoir un espace uniquement pour nous-mêmes. Les propriétés doivent être préparées pour accueillir n'importe quelle personne et recevoir un groupe d'amis pour le dîner, ou une famille avec de jeunes enfants, donc elles doivent être pratiques, fonctionnelles et ergonomiques. Proposez des lits simples qui peuvent être combinés en un lit double pour une flexibilité maximale, envisagez de ranger des sièges pliants supplémentaires dans une armoire et ayez quelques couvertures dans un panier sur le balcon, ainsi qu'une table d'appoint suffisamment grande pour que quelqu'un puisse y poser son ordinateur portable pour travailler.
Athena Advisers peut vous aider avec tous les types de locations au Portugal – court, moyen ou long terme. Dès le début, lorsque vous achetez la propriété, nous pouvons vous aider dans le processus de choix du meilleur architecte d'intérieur, de mise en place des services publics, en nous assurant d'avoir toutes les clés pour faciliter nos opérations quotidiennes. Dès que votre propriété au Portugal est prête à recevoir des clients, nous les accueillerons et nous assurerons d'être disponibles dès qu'ils sont intéressés par la réservation de votre propriété.
Nous proposons divers forfaits de services parmi lesquels vous pouvez choisir, qu'il s'agisse d'être votre « relais sur place » pour prendre en charge tout, de l'acquisition d'une licence AL à l'optimisation de la commercialisation en ligne de votre maison au Portugal.
Toutes les informations ci-dessus doivent être validées et expliquées en détail, et personnalisées pour chaque cas, en tenant compte de la réalité de chaque propriétaire. Athena Advisers offre des conseils généraux, mais chaque propriétaire doit valider avec un comptable.
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