Lorsqu'il s'agit d'acheter un bien immobilier en France, de nombreux aspects juridiques doivent être pris en compte avant de signer l'acte de vente final. Qu'il s'agisse de décider d'acheter votre nouveau bien en tant que particulier ou par l'intermédiaire d'une société, de réduire votre assujettissement à l'impôt sur la fortune immobilière* ou d'optimiser l'héritage de vos enfants, il est important de faire vos recherches avant d'acheter. Pour vous aider à réduire les formalités administratives, vous trouverez ci-dessous notre aperçu des différents véhicules d'investissement, avec les avantages et les inconvénients de chaque structure, ainsi qu'un bref aperçu de ce dont vous avez besoin pour acheter un bien immobilier en tant que non-résident en France. Avant d'acheter, nous vous recommandons toujours de consulter votre propre conseiller juridique (Athena Advisers peut vous recommander la bonne personne spécialisée dans ce domaine) afin de vous assurer que vous choisissez la meilleure stratégie d'investissement en fonction de votre situation.

*L'impôt sur la fortune ne s'applique qu'à votre patrimoine en France au-delà d'un passif net de 1,3 million d'euros par foyer fiscal. Par exemple, si votre bien immobilier coûte 2 millions d'euros et que vous avez un emprunt de 701 000 euros, vous serez en dessous du seuil d'imposition de l'impôt sur la fortune.

Investir en tant que non-résident en France

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier en tant que non-résident, la bonne nouvelle est qu'il n'y a actuellement aucune restriction sur l'achat de biens immobiliers en France. Toutefois, pour obtenir un prêt hypothécaire auprès d'un établissement financier français, vous et vos copropriétaires, y compris les enfants de plus de dix-huit ans, devrez satisfaire à certains critères fondés sur vos revenus, votre situation matrimoniale et votre statut résidentiel, ainsi que sur votre pays d'origine, en fonction de la convention de double imposition conclue avec la France.

Lorsque vous décidez d'acheter une propriété en France en tant qu'individu ou famille, si vous n'optez pas pour les lois successorales de votre pays de citoyenneté, votre propriété sera soumise aux lois successorales françaises - que vous soyez résidents français ou non. Dans ce cas, en tant qu'héritiers de votre patrimoine, vos enfants pourraient bien être tenus de payer des droits de succession et ils devront également être d'accord lorsqu'il s'agira de revendre le bien à l'avenir.

Investir dans une structure SCI

De nombreuses familles choisissent de contourner ces problèmes de succession en créant une SCI (Société Civile Immobilière). L'objectif d'une SCI est d'acheter, de posséder et de gérer un bien immobilier en tant que groupe d'actionnaires plutôt qu'en tant que couple ou famille. Facile à mettre en place, la SCI permet de se passer des services d'un notaire pour gérer sa succession, d'éviter le partage obligatoire des biens entre les enfants prévu par la loi française et de se donner plus de liquidités lors du partage des biens si l'on décide de vendre ses parts.

Avantages de la structure SCI

  • En tant que société familiale, la transparence fiscale s'applique aux SCI, les associés sont donc imposés sur une base individuelle et non sur une base sociétale.

  • Si le bien est votre résidence principale et qu'il n'est pas utilisé à des fins locatives, la constitution d'une SCI peut vous permettre d'optimiser votre patrimoine.

    Légalement, vous pouvez transmettre des parts à vos enfants et à d'autres membres de votre famille par le biais d'une donation exonérée d'impôt, dans la limite d'une valeur maximale tous les quinze ans.

  • Par ailleurs, si le bien acheté n'est pas votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d'une exonération dégressive de l'impôt sur la plus-value et des prélèvements sociaux à partir de la cinquième année de détention et d'une exonération totale après respectivement 22 et 30 ans de détention.

Inconvénients de la structure SCI

  • Si vous envisagez d'obtenir un prêt immobilier pour financer votre bien, tous les membres de la SCI devront répondre aux exigences financières et juridiques de la banque, y compris les enfants âgés de plus de 18 ans.

  • En SCI, pour éviter de payer l'impôt sur les sociétés et rester sous le régime de l'imposition individuelle, vous ne pouvez louer votre bien que non meublé, ce qui vous donne moins de souplesse si vous souhaitez récupérer votre bien à un moment ou à un autre au cours des trois années du contrat de location.

    Si vous avez l'intention de louer le bien meublé à court terme, la SCI peut devenir non transparente et donc déclencher le régime de l'impôt sur les sociétés.

    Voir notre recommandation ci-dessous si vous décidez de louer en meublé.

  • En outre, la constitution d'une SCI implique le paiement de frais juridiques et, en tant qu'associés, vous devrez également tenir une assemblée annuelle et déposer des rapports sur la société chaque année.

Investir dans une structure SARL Famille

Si vous envisagez de louer votre bien en meublé lorsque vous n'y résidez pas, la SCI n'est peut-être pas la solution la plus avantageuse car les SCI deviennent opaques et donc soumises à l'impôt sur les sociétés si vos revenus locatifs représentent plus de 10 % du chiffre d'affaires annuel de la société.

Il est donc préférable d'envisager la création d'une SARL Famille (Société À Responsabilité Limitée de Famille). Structure transparente destinée à couvrir une activité commerciale telle que la location meublée, la SARL Famille peut vous permettre de bénéficier du régime LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) pour les locations de courte durée ou du régime para hôtelier, tout en vous permettant de bénéficier de l'allègement dégressif de l'impôt sur les plus-values des particuliers.

Avantages de la structure SARL Famille

  • Dans une SARL Famille, chaque associé est imposé au prorata de ses parts sociales sur la base des revenus locatifs perçus au cours de l'année.
  • Les non-résidents peuvent obtenir plus facilement un prêt immobilier français auprès de certaines banques lorsqu'ils achètent par l'intermédiaire d'une SARL Famille plutôt qu'en tant que particulier.
  • Comme pour la SCI, l'achat d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'une SARL Famille vous permet d'optimiser l'héritage de vos enfants par le biais d'une donation en franchise d'impôt. En tant qu'actionnaire, vous êtes autorisé à transférer un certain pourcentage de vos parts à vos enfants et petits-enfants tous les quinze ans, ce qui leur permet de ne pas payer de droits de succession sur ces donations. Vous avez également la possibilité d'ajouter vos enfants (même ceux qui ont moins de 18 ans) aux actionnaires de la société en leur donnant une part du capital. De manière comptable et au fur et à mesure du remboursement des dettes de la société, leur part de capital prend de la valeur tout en ne générant que peu ou pas de droits de succession.
  • Lors du calcul de l'impôt sur la fortune en France, vous ne déclarez que 80 % de la valeur du bien. Ainsi, lorsque vous louez votre bien en meublé et que vous avez bénéficié d'une réduction de la TVA sur le prix d'achat, vous ne déclarez qu'une valeur équivalente au prix hors TVA.
  • Tout enfant de plus de 18 ans faisant partie de l'actionnariat est considéré comme un autre foyer fiscal, ce qui vous permet de bénéficier d'un autre seuil d'impôt sur la fortune de 1,3 million d'euros en plus de votre propre seuil d'imposition.

Inconvénients de la structure SARL Famille

  • La SARL Famille étant la structure juridique propriétaire de votre bien, il vous faudra prévoir le moment où l'un ou l'ensemble des associés souhaiteront mettre le bien sur le marché ou céder leurs parts afin que les autres associés soient prioritaires pour l'achat de ces parts.
  • Les actionnaires d'une SARL Famille doivent être des membres de la même famille ou des parents directs par mariage ou partenariat civil
  • La création de la SARL Famille et l'enregistrement de la société impliquent des frais d'établissement d'environ 2 000 euros et vous ou votre comptable devrez préparer et déposer les comptes annuels de la société.

Clause de non-responsabilité : cet article est destiné à fournir des informations générales uniquement et ne doit pas être considéré comme un conseil juridique. Vous devez toujours obtenir un avis juridique professionnel avant d'entreprendre, ou de vous abstenir d'entreprendre, toute action basée sur le contenu de cet article. Les informations publiées dans cet article ne constituent pas un conseil juridique, fiscal ou autre de la part d'Athena Advisers ou de l'un de ses affiliés.